Κι όμως κινείται! Παρά το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευθεί το τελευταίο διάστημα η κτηματαγορά στη Θεσσαλονίκη συνεχίζει να παρουσιάζει κινητικότητα. Το πρώτο εξάμηνο του έτους έγιναν περισσότερες από 6.000 αγοραπωλησίες ακινήτων στο πολεοδομικό συγκρότημα.

Η μερίδα του λέοντος, φυσικά, ανήκει στον κεντρικό δήμο Θεσσαλονίκης, όχι μόνο λόγω έκτασης του δήμου και πυκνότητας των ακινήτων, αλλά κυρίως λόγω μεγάλης ζήτησης από πλευράς αγοραστών και μεγάλης εμπορικής αξίας.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που καταγράφονται στο maps.gov.gr, από την αρχή της χρονιάς μέχρι και τα τέλη Ιουνίου, στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης πραγματοποιήθηκαν 6.000 αγοραπωλησίες ακινήτων. "Η αγορά προσπαθει να πλησιαει το 2019 και δεν ειναι πολύ μακριά. Η αγορα κατοικιας συνεχιζει να κινειται καλά. Είναι ενδεικτικό ότι πλέον υπάρχουν και τραπεζικά προϊόντα, κινειται η στεγαστικη πίστη" εκτιμά ο μεσίτης Δημήτρης Τζιβράς.

Τα πρωτεία στις αγοραπωλησίες

Οι περισσότερες αγοραπωλησίες, όπως είναι αναμενόμενο, καταγράφονται στη δημοτική ενότητα Θεσσαλονίκης. Το πρώτο εξάμηνο του 2022 πραγματοποιήθηκαν 3.186 αγοραπωλησίες, ή με άλλα λόγια, κάθε μέρα περίπου 17 ακίνητα άλλαζαν χέρια.

Η περιοχή με την δεύτερη μεγαλύτερη ζήτηση είναι η Καλαμαριά, όπου μέσα σε έξι μήνες πουλήθηκαν 430 ακίνητα. Ακολουθούν η Θέρμη (298) και το Πανόραμα (200). Δυναμική εξακολουθεί να υπάρχει και στις παραλιακές περιοχές του Δήμου Θερμαϊκού, όπου μέσα σε ένα εξάμηνο πουλήθηκαν περισσότερα από πεντακόσια ακίνητα. Συγκεκριμένα 176 αγοραπωλησίες έγιναν στην Περαία, 173 στην Επανομή, 70 στη Μηχανιώνα, 65 στους Νέους Επιβάτες, 34 στην Αγία Τριάδα, 8 στο Αγγελοχώρι.

Η μικρότερη κινητικότητα καταγράφεται σε περιοχές μακριά από το κέντρο της πόλης, όπως το Αγγελοχώρι, ο Χορτιάτης, το Ρύσιο, οι Ταγαράδες, τα Βασιλικά, το Ασβεστοχώρι.

Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, πάνω από 122.000 ακίνητα βρίσκονται αυτή τη στιγμή υποθηκευμένα σε τράπεζες, ως περιουσιακό στοιχείο έναντι δανείου, χωρίς απαραίτητα να σημαίνει αυτό ότι πρόκειται για "κόκκινα δάνεια". Επίσης έχουν γίνει πάνω από χίλιες κατασχέσεις ακινήτων, εξαιτίας μη εξυπηρετούμενων δανείων και τα ακίνητα αυτά μπήκαν ή πρόκειται να μπουν το επόμενο διάστημα στη "δεξαμενή" των προς πώληση.

Οι τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το α΄ τρίμηνο του 2022, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 8,6%. Για τη Θεσσαλονίκη ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών κινήθηκε στο 8,3% το α΄ τρίμηνο του 2022, όταν αντίστοιχα το 2021 η αύξηση τιμών ήταν στο 7,2% σε σχέση με το 2020, και το 2020 στο 5% σε σχέση με το 2019.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάζεται η πλατφόρμα Spitogatos, οι τιμές που ζητούσαν οι ιδιοκτήτες στο δήμο Θεσσαλονίκης το α’ τρίμηνο φέτος ήταν αυξημένες κατά 9,5%, σε σχέση με το ίδιο διάστημα πέρσι. Συγκεκριμένα από 1.531 ευρώ/τ.μ. η μέση τιμή που ζητούσαν οι ιδιοκτήτες έφτασε τα 1.676 ευρώ/τ.μ. Στους περιφερειακούς δήμους από τα 1.167 ευρω/τ.μ. το α τρίμηνο του 2021 έφτασε τα 1.259 ευρώ/τ.μ. (+7,9%), ενώ ακόμα και στις περιοχές εκτός πολεοδομικού συγκροτήματος οι τιμές τσίμπησαν, φτάνοντας από 797 ευρώ/τμ στα 806 ευρώ/τμ.

Εκτός κέντρου, στο δήμο Θεσσαλονίκης η μέση ζητούμενη τιμή έφτασε τα 1700 ευρώ/τμ στη Χαριλάου και περίπου σττα 1.500 ευρώ/τμ στην Τριανδρία και την Άνω Πόλη. Σημαντικά χαμηλότερες ήταν οι τιμές στα δυτικά, με τη χαμηλότερη στους Αμπελόκηπους (839 ευρώ/τμ) και την υψηλότερη στο Ωραιόκαστρο (1267 ευρώ/τμ).

Στις τιμές ενοικίασης δεν καταγράφηκε μεταβολή από πέρσι στο δήμο Θεσσαλονίκης, όπου όμως οι τιμές που ζητούσαν οι ιδιοκτήτες μέσω της συγκεκριμένης πλατφόρμας ήταν ήδη ανεβασμένες (7,5 ευρώ/τ.μ.). Η ζήτηση μεταφέρεται σε άλλες περιοχές, οδηγώντας προς τα πάνω και τις τιμές των προσφερόμενων ακινήτων. Στους περιφερειακους δήμους καταγράφηκε αύξηση των ζητούμενων τιμών κατά 2,7% (από 5,56 ευρω/τμ στα 5,71 ευρώ/τμ) και στο υπόλοιπο του νομού κατά 9,3% (από 3,33 ευρώ/τμ στα 3,64 ευρώ/τμ).

Πιλοτικό πρόγραμμα για 30 κοινωνικές κατοικίες 

θα ενεργοποιηθεί μέχρι το τέλος του έτους

Έξι μήνες μετά την ανακοίνωση του πιλοτικού προγράμματος για την κοινωνική κατοικία στη Θεσσαλονίκη, ακόμη αναζητούνται τα κονδύλια για την υλοποίησή του. Παρότι αρχικά θα αφορά μόλις 30 κατοικίες, το πρόγραμμα μπορεί να λειτουργήσει ως «οδηγός» για το μέλλον. Υπολογίζεται ότι αυτή τη στιγμή στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης υπάρχουν περίπου 123.000 κλειστά σπίτια, εκ των οποίων τα 16.000 βρίσκονται στον κεντρικό δήμο.

Η βασική ιδέα είναι η εξής: Ιδιοκτήτες, που αδυνατούν να νοικιάσουν τα σπίτια τους λόγω ακαταλληλότητας, τα παραχωρούν για 8-11 χρόνια στην Αναπτυξιακή Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης (ΜΑΘ ΑΕ) η οποία αξιοποιώντας χρηματοδοτικά εργαλεία όπως το "Εξοικονομώ" ή και άλλα προχωρά στην ενεργειακή αναβάθμισή τους. Στη συνέχεια, τα ακίνητα διατίθενται σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες. Για το διάστημα που τα σπίτια θα παραχωρημένα στη ΜΑΘ για να αξιοποιηθούν ως κοινωνική κατοικία οι ιδιοκτήτες θα εισπράττουν ένα πολύ χαμηλό και εγγυημένο για όλη τη διάρκεια της παραχώρησης μίσθωμα και στο τέλος θα παίρνουν το σπίτι πλήρως ανακαινισμένο.

Το πρώτο βήμα είναι να ανοίξει η ηλεκτρονική πλατφόρμα στην οποία θα δηλώσουν το ενδιαφέρον τους ιδιοκτήτες και πιθανοί ενοικιαστές. Σε αυτή τη "δεξαμενή" θα βασιστεί το πρόγραμμα, όχι μόνο στην πιλοτική του φάση, με τις 30 πρώτες κατοικίες, αλλά και στη συνέχεια. Σύμφωνα με την πρόεδρο της ΜΑΘ ΑΕ Μαρία Καραγιάννη, η πλατφόρμα θα ανοίξει εντός του καλοκαιριού. Παράλληλα αναζητείται τρόπος χρηματοδότησης της δράσης, καθώς φαίνεται να υπάρχει μια δυστοκία σε σχέση με το Ταμείο Ανάκαμψης. Πάντως η πρόεδρος της ΜΑΘ διαβεβαιώνει ότι μέχρι το τέλος του έτους θα έχει προχωρήσει η υλοποίηση του προγράμματος.

Ο μακροπρόθεσμος στόχος είναι η διαχείριση ενός αποθέματος τουλάχιστον 500 σπιτιών μέχρι το 2025. Σύμφωνα με την κ. Καραγιάννη οι δήμοι που συμμετέχουν στη ΜΑΘ παρεμβαίνουν σε κοινωνικό επίπεδο, παρέχοντας προσιτή κατοικία σε ευάλωτες κοινωνικά ομάδες, αλλά και σε αστικό, καθώς με την αναβάθμιση και κατοίκιση σπιτιών που ήταν κλειστά για χρόνια θα αναζωογονηθούν και γειτονιές της πόλης που έχουν εγκαταλειφθεί.

Έρευνα Eteron: Τα υψηλά ενοίκια ψαλιδίζουν τα όνειρα των νέων

Τι μένει αφαιρώντας το ενοίκιο, τους λογαριασμούς ρεύματος και τηλεφώνου; Έξι στους δέκα τα βγάζουν πέρα ίσα ίσα και χρειάζεται να κάνουν περικοπές στις βασικές τους ανάγκες, ενώ ένα 15% πρέπει κάθε μήνα να ζητά δανεικά για να τα φέρει βόλτα.

Τα στεγαστικά έξοδα (ενοίκιο και υπόλοιπες στεγαστικές δαπάνες) για περίπου δύο στους τρεις καλύπτονται από την προσωπική τους εργασία, ενώ το 16,8% βασίζεται συστηματικά και το το 16,3% περιστασιακά σε οικογένεια/φίλους, το 12,3% σε επιδόματα και άλλες δημόσιες πολιτικές. Ένας στους δέκα ανθρώπους που ζουν στο ενοίκιο δηλώνει ότι χρειάζεται και μια δεύτερη δουλειά για να τα βγάλει πέρα.

Τα στοιχεία προέρχονται από την έρευνα του Ινστιτούτου για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron – την πρώτη πανελλαδικής ποσοτική έρευνα που εστιάζει αποκλειστικά στους ανθρώπους που ζουν στο ενοίκιο.

Τρεις στους δέκα (31,4%) απάντησαν ότι δυσκολεύονται αρκετά με την πληρωμή του ενοικίου, ένας στους δέκα (10,2%) ότι δυσκολεύεται πολύ και το 6,2% ότι χρωστάει έως τρία ενοίκια. Πάντως τα ενοίκια ιεραρχούνται στη δεύτερη θεςη (34,8%) προβλημάτων ως προς τη στέγαση, με το πρώτο να είναι το ακριβό ρεύμα και τα λειτουργικά έξοδα (65,5%) ενώ στην πρώτη πεντάδα βρίσκεται η ανεπάρκεια ψύξης/θέρμανσης (21,9%) που επίσης συνδέεται με το ενεργειακό κόστος. Η κατάσταση με τα ενοίκια που είναι δυσανάλογα υψηλά σε σχέση με τους μισθούς- σύμφωνα με τη Eurostat ένας στους τρεις Έλληνες δίνει περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για την κάλυψη των αναγκών στέγασης, ποσοστό υπερδιπλάσιο σε σχέση με κάθε άλλη χώρα της Ε.Ε.- προκαλεί μεγάλη ανασφάλεια και αβεβαιότητα, κάτι που αποτυπώνεται και στην έρευνα του Eteron. Ενώ η πλειονότητα των ερωτηθέντων (77,3%) θέλει να αποκτήσει το δικό του σπίτι μόνο οι μισοί πιστεύουν ότι θα τα καταφέρουν, κι από αυτούς μόνο το 8,4% θεωρεί ότι θα τα καταφέρει χωρίς να χρειαστεί να δανειστεί, ενώ για το 16% η μόνη πιθανότητα απόκτησης σπιτιού είναι να κληρονομήσουν τους γονείς ή κάποιον συγγενή τους. Αν το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος δίνεται για το ενοίκιο και τα λειτουργικά έξοδα του σπιτιού δεν περισσεύουν ούτε για αποταμίευση… ούτε και για όνειρα. Το 28% δηλώνει ότι αδυνατεί να κάνει μακροπρόθεσμους σχεδιασμούς, αναβάλει ή ακυρώνει προσωπικά σχέδια, σχεδόν ένας στους έξι νέους ηλικίας 25-34 ετών δεν αποφασίζει να κάνει οικογένεια και παιδιά και ένας στους δέκα είτε επιστρέφει αναγκαστικά στο σπίτι των γονιών είτε συγκατοικεί παρά τη θέλησή του για να μοιράζεται τα έξοδα.

Είναι αρκετοί οι λόγοι για τους οποίους η εύρεση οικονομικά προσιτού σπιτιού είναι δύσκολη. Στην πρώτη τριάδα βρίσκονται α) η γενική ακρίβεια (49%), β) η απουσία ελέγχου ενοικίων και οι παράλογες απαιτήσεις των ιδιοκτητών (45,3%), και γ) η μείωση των εισοδημάτων (40,5%). Έπονται η αύξηση των πάγιων στεγαστικών δαπανών (25,7%) και το Airbnb (24,1%). Ποιοι ευθύνονται; Η κυβέρνηση (57,1%) και οι ιδιοκτήτες (50,2%) θεωρούνται οι βασικοί υπεύθυνοι για το στεγαστικό πρόβλημα. Η κατάσταση μπορεί να αντιμετωπιστεί, κατά τους συμμετέχοντες στην έρευνα, με αύξηση μισθών/θέσεων εργασίας (56,5%), με πλαφόν στα ενοίκια (53,3%) με φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες για πιο προσιτές τιμές (37,9%), με επίδομα ενοικίου (33,2%), με πολιτικές για την κοινωνική κατοικία (23,8%), με ρύθμιση του Airbnb (19,7%), με αξιοποίηση των κενών δημόσιων κτιρίων (19,2%) και με έλεγχο των κερδοσκοπικών επενδύσεων (golden visa κλπ) (13%). Το βάρος, αλλά και η προσδοκία της εύρεσης λύσης πέφτει κυρίως στο κράτος (46%) και στην κυβέρνηση (41,1%). Ακολουθούν η «Αγορά» με 28,4%, οι σύλλογοι ενοικιαστών με 19,6% και η Ευρωπαϊκή Ένωση με 15,4%.

Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" 3/7/2022