Οι τιμές των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη, έχουν καλύψει, το μεγαλύτερο μέρος των απωλειών που έγραψαν στη διάρκεια της πολυετούς κρίσης. 

Κατά μέσο όρο, από το 2018 ως το Γ’ τρίμηνο του 2022, οι κατοικίες στη Θεσσαλονίκη ανατιμήθηκαν από 34% έως 43%, όταν στην Αθήνα ανατιμήθηκαν κατά περίπου 50% , στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας μας κατά 18%- 28% και, στις υπόλοιπες περιοχές κατά 18% - 29%.

Παρά τις ανατιμήσεις αυτές, τα ακίνητα, στατιστικά, είναι περίπου 10% έως και 28% πιο φτηνά από ότι το 2007, με την απόσταση αυτή όμως να προκύπτει από την εξαγωγή μέσων όρων και να μην αποτυπώνει, σε πάρα πολλές περιπτώσεις την πορεία των αγοραίων τιμών.

Οι τιμές κατοικίας στη Θεσσαλονίκη

Στη Θεσσαλονίκη ειδικότερα, οι τιμές στα διαμερίσματα σε νέες οικοδομές, δηλαδή με παλαιότητα ως πέντε (5) έτη, είναι στο 84,3% των τιμών που είχαν το 2007- δηλαδή τη χρονιά που οι τιμές είχαν «χτυπήσει ταβάνι»- ενώ στα παλιά διαμερίσματα είναι στο 71,9% εκείνων του έτους αναφοράς.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα οποία συγκέντρωσε και επεξεργάσθηκε ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής,. τ. ορκωτός εκτιμητής και επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, οι τιμές στην αγορά κατοικίας, έχουν διαγράψει μία, δίχως υπερβολή, δραματική πορεία από το 2007 ως και το Γ’ τρίμηνο του 2022, συνεπεία πολλών παραγόντων.

Οι παράγοντες  που επηρέασαν την αγορά κατοικίας

Ενδεικτικά αναφέρονται η επιβολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, όπως προβλεπόταν από τον ν. 3427/2005, η έκρηξη των τιμών σε περίοδο σημαντικής αύξησης του ελληνικού ΑΕΠ και βεβαίως προ διεθνούς οικονομικής κρίσης. 

Ακολούθως είχαμε την εκδήλωση της μεγάλης κρίσης στη διεθνή αγορά ακινήτων και την πυροδότηση της κρίσης στην ελληνική οικονομία που είχε σαν αποτέλεσμα, μεταξύ 2007-2017 οι τιμές των νέων κατοικιών στη Θεσσαλονίκη να καταποντιστούν γράφοντας απώλεια 41,9% στις νέες κατοικίες και, στις παλαιές, απώλεια 47%.

Από το 2017 και μετά, καταγράφεται μία σταδιακή άνοδος των τιμών, οι οποίες, όπως και υποστήριξε ο κ. Χαραλαμπόπουλος, θα είχαν πιθανώς πιάσει τα επίπεδα του 2007, εάν δεν μεσολαβούσαν ο πόλεμος στην Ουκρανία, η ενεργειακή κρίση, η άνοδος του πληθωρισμού και η κατ’ επέκταση μείωση του πραγματικού εισοδήματος των φορολογουμένων. 

Εν τούτοις, από την άλλη πλευρά, οι έχοντες την οικονομική δυνατότητα, σε πολλές περιπτώσεις αποφασίζουν να τοποθετήσουν κάποια από τα χρήματα που διαθέτουν σε ακίνητα.

Το φαινόμενο είναι σύνθετο και οπωσδήποτε οι δείκτες στο σχετικό πίνακα, αναφέρονται σε μέσους όρους τιμών, το οποίο σημαίνει ότι στις θεωρούμενες προνομιούχες περιοχές, οι τιμές των νέων κατοικιών αλλά και των παλαιών, έχουν αγγίξει ή και ξεπεράσει τις τιμές που ίσχυαν, κατ' αντιστοιχία, το 2007. 

Στην Αθήνα, για παράδειγμα, διαμερίσματα σε νεόδμητες πολυκατοικίες στο παραλιακό μέτωπο, σε υψηλό όροφο, πωλούνται ως 8.000 ευρώ/τ.μ., ενώ και σε άλλες καλές περιοχές της πρωτεύουσες έφθασαν να πωλούνται τα νεόδμητα προς 4.500 ευρώ/ τ.μ.

Στη Θεσσαλονίκη, στις πλέον περιζήτητες περιοχές ( π.χ. οικισμός Τοπογράφων, Κωνσταντινοπολίτικα, Καραμπουρνάκι) το τετραγωνικό μέτρο πωλείται από 3.500 έως 4.200 ευρώ.

Να επισημανθεί όμως ότι οι τιμές της Θεσσαλονίκης στα περιζήτητα νέα διαμερίσματα, είναι υψηλότερες ουσιαστικά ενός αντίστοιχου διαμερίσματος στην Αθήνα κατά 10%-15%, καθώς στη Θεσσαλονίκη τα τετραγωνικά μέτρα ενός ακινήτου είναι μεικτά, όταν στην Αθήνα είναι καθαρά.

Μελετώντας την πορεία της αγοράς κατοικιών (τιμές) μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. 

Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που παρατίθεται.

Η πορεία ανόδου των τιμών, από το 2017 και μετά, εμφανίζει σημαντικές ποσοστιαίες διαφοροποιήσεις ( Αθήνα από Θεσσαλονίκη και άλλες πόλεις) καθώς ποικίλλουν και οι κατά τόπο ιδιαίτεροι παράγοντες, όπως η προσφορά κατοικίας, το μέγεθος των διαμερισμάτων, η τουριστική κίνηση, η λειτουργία πανεπιστημιακών σχολών, η προσέλκυση και λειτουργία μεγάλων επιχειρηματικών ομίλων.