Αυξημένο κόστος χρήματος, ενεργειακή κρίση και πληθωριστική δίνη δημιουργούν ανασφάλεια στους εν δυνάμει αγοραστές κατοικιών, που προχωρούν σε δεύτερες και… τρίτες σκέψεις, πριν πάρουν την μεγάλη απόφαση να αποκτήσουν δικό τους σπίτι.

Τα επιτόκια που έχουν πάρει τον ανήφορο έχουν οδηγήσει πλήθος νοικοκυριών να «παγώσουν» τις σκέψεις για αγορά ακινήτου, καθώς ένα στεγαστικό δάνειο στην παρούσα φάση αποτελεί ένα ιδιαίτερα απαιτητικό εγχείρημα με αβέβαιη έκβαση.

Τα στεγαστικά δάνεια στο σύνολό τους τουλάχιστον στις τέσσερις συστημικές τράπεζες κινούνται περίπου στα 27,5 δισ. ευρώ, ενώ παρουσιάζουν σταθερά αρνητική ροή (μεγαλύτερες οι αποπληρωμές έναντι της ζήτησης) περί τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως.

Η ζήτηση στεγαστικών δανείων παρουσιάζει μείωση από τον Σεπτέμβριο του 2022 όταν είχαν αρχίσει να πυκνώνουν τα σύννεφα της πληθωριστικής κρίσης. Η μειωμένη ζήτηση στα στεγαστικά δάνεια, που καταγράφει ρυθμό της τάξεως του 10-15%, τουλάχιστον όπως αποτυπώθηκε στο εννεάμηνο 2022, είχε αποτέλεσμα να αναθεωρηθούν καθοδικά οι αρχικοί στόχοι για το σύνολο του 2022, που προέβλεπαν εκτόξευση των νέων δανείων στα στεγαστικά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ’ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί τρίτο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης ενώ και στο πρώτο τρίμηνο του έτους η ζήτηση δεν δείχνει σημάδια ανάκαμψης.

Με βάση τα ευρήματα της έρευνας του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, ένα στα πέντε νοικοκυριά δεν μπορεί να πληρώσει τη δόση. Το τελικό επιτόκιο για λήψη στεγαστικού δανείου διαμορφώνεται σε euribor (επιτόκιο αναφοράς) συν 2,5 ποσοστιαίες μονάδες σε κάποιες περιπτώσεις είναι και τρεις, με τον τελικό λογαριασμό να σφίγγει το ζωνάρι στους δανειολήπτες.

Σήμερα το επιτόκιο αναφοράς με βάση το οποίο καθορίζονται οι μηνιαίες δόσεις των οφειλετών αγγίζει το 3,5% και έχει... δρόμο ακόμα να ανέβει μέχρι να απενεργοποιηθεί η πληθωριστική βόμβα.

Aξίζει βέβαια να σημειωθεί πως την ίδια ώρα που οι τράπεζες δανείζουν πανάκριβα, κρατάνε σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα τα επιτόκια των καταθέσεων αποκομίζοντας τεράστια κέρδη από τη διαφορά.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο του συνόλου των νέων καταθέσεων αυξήθηκε κατά 9 μονάδες βάσης και διαμορφώθηκε στο 0,21%, ενώ το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο του συνόλου των νέων δανείων προς νοικοκυριά και επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 21 μονάδες βάσης στο 5,57%. Έτσι, το περιθώριο επιτοκίου μεταξύ των νέων καταθέσεων και δανείων αυξήθηκε στο 5,34% από 4,96% που ήταν στο τέλος του 2022.

Σε μία προσπάθεια να μπει ένα φρένο στις ανεξέλεγκτες αυξήσεις στις δόσεις των δανείων οι τράπεζες θέτουν σε εφαρμογή σχέδιο εκτάκτου ανάγκης για να στηριχτούν οι συνεπείς δανειολήπτες (εκτιμάται πως ο αριθμός τους προσεγγίζει τις 500.000).

Τα πιστωτικά ιδρύματα «θωρακίζουν» τους δανειολήπτες από την Πρωτομαγιά παγώνοντας τα κυμαινόμενα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια στο επίπεδο που βρίσκονταν στις 31 Μαρτίου. Το πάγωμα της δόσεις θα έχει μόνον δυνητικό κόστος για τις τράπεζες (τι θα εισέπρατταν αν δεν πάγωναν τα επιτόκια) το οποίο δεν θα ξεπεράσει τα 50 εκατ. ευρώ για κάθε 25 πόντους ανόδου του επιτοκίου.

Το μέτρο αφορά και τους συνεπείς ευάλωτους δανειολήπτες που θα ενταχθούν στο ήδη υφιστάμενο πρόγραμμα επιδότησης του 50% της αύξησης της δόσης τους καθώς «παγώνει» το επιτόκιο τους και άρα θα είναι μικρότερη η επιβάρυνση άρα και η επιδότηση.

Οι τέσσερις συστημικές τράπεζες αποφάσισαν το «πάγωμα» των επιτοκίων μέσω της απορρόφησης των αυξήσεων της ΕΚΤ -η οποία φαίνεται ότι θα… περιορίσει τις επόμενες αυξήσεις στις 25 μονάδες βάσης- με στόχο να μειώσουν τον κίνδυνο δημιουργίας νέων «κόκκινων» δανείων.

Δανειολήπτης που είχε λάβει δάνειο 100.000 ευρώ 20ετίας κυμαινόμενου επιτοκίου επιβαρυνόταν με μηνιαία δόση 535 ευρώ τον Ιούνιο του 2022. Μετά το μπαράζ αυξήσεων στα επιτόκια φέτος τον Μάρτιο πλήρωσε 696 ευρώ. Μετά τις ανακοινώσεις των τραπεζών που «κλειδώνουν» τα επιτόκια θα καταβάλει 686 ευρώ τον μήνα με τον λογαριασμό να ελαφραίνει κατά 100 ευρώ ενώ ό,τι και να αποφασίσει η ΕΚΤ δε θα τον επηρεάσει αφού η δόση του «παγώνει» για ένα χρόνο. Αν η ΕΚΤ αυξήσει περαιτέρω τα επιτόκια κατά 50 μονάδες βάσης, αν δεν ίσχυε το πλαφόν, θα πλήρωνε 725 ευρώ το μήνα.

Το πρόγραμμα αφορά σε ενήμερα στεγαστικά δάνεια φυσικών προσώπων που είχαν ήδη εκταμιευθεί μέχρι 31/12/22 και θα τεθεί σε εφαρμογή από αρχές Μαΐου 2023. Προβλέπει εκτοκισμό με τα επιτόκια βάσης της 31/03/23, μειωμένα κατά 20 εκατοστιαίες μονάδες και διατήρηση σταθερά στο επίπεδο αυτό για 12 μήνες από Μάιο 2023 έως Απρίλιο 2024. Αν κατά τη 12μηνη διάρκεια του προγράμματος τα επιτόκια βάσης μειωθούν από τις Κεντρικές Τράπεζες σε επίπεδα χαμηλότερα από αυτά που προβλέπονται στο πρόγραμμα, τότε θα ισχύσει το χαμηλότερο επιτόκιο επ’ ωφελεία των πελατών.

Ανάλογα με το επιτόκιο βάσης και το νόμισμα του δανείου, θα διαμορφωθούν αντίστοιχα τα επιτόκια βάσης του νέου προγράμματος, πλέον του περιθωρίου που προβλέπεται στις αντίστοιχες δανειακές συμβάσεις.

Οι δανειολήπτες φυσικά πρόσωπα με ενήμερα στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου θα ενταχθούν αυτόματα στο νέο 12μηνο πρόγραμμα, χωρίς να απαιτείται καμία από μέρους τους ενέργεια. Ως προϋπόθεση ένταξης, το στεγαστικό δάνειο πρέπει να είναι ενήμερο κατά την ημερομηνία εφαρμογής του μέτρου.

Για να διατηρηθεί η νέα τιμολόγηση, το δάνειο θα πρέπει να παραμείνει ενήμερο κατά τη διάρκεια των 12 μηνών του νέου προγράμματος. Το πρόγραμμα δεν αφορά σε στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου.

Σε κάθε περίπτωση, αυτό που έχει σημασία για τους δανειολήπτες είναι ότι τα επιτόκια τους για τους επόμενους 12 μήνες γίνονται σταθερά, αν και αυτό γίνεται κατόπιν… εορτής καθώς ήδη έχουν επιβαρυνθεί από τις αλλεπάλληλες αυξήσεις. Αν στο διάστημα αυτό σημειωθούν μειώσεις οι δανειολήπτες θα ωφεληθούν.

Δεν αποκλείεται το δρόμο των τραπεζών να ακολουθήσουν και οι διαχειριστές δανείων (funds), παγώνοντας τα επιτόκια στεγαστικών τουλάχιστον για όσους εξυπηρετούν τις δόσεις τους των δανείων τους κανονικά, αν και ο μεγάλος όγκος κόκκινων δανείων που διαχειρίζονται καθιστά δύσκολο το εγχείρημα.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 15-16.04.2023