Η κρίση που προκάλεσε η πανδημία αν και προκάλεσε αναταράξεις στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, δεν επηρέασε ιδιαίτερα τιμές και αξίες, οι οποίες, μέχρι στιγμής, εμφανίζουν αξιοσημείωτες αντοχές.

Την κατάσταση που επικρατεί στην κτηματαγορά της πόλης επιχειρούν να σκιαγραφήσουν, μιλώντας στo makthes.gr, ο Κώστας Γεωργάκος, μεσίτης και πρόεδρος του Ελληνοσερβικού Επιμελητηρίου Β. Ελλάδας και ο Δημήτρης Τζιβράς, γενικός διευθυντής του παραρτήματος της Atria Property Services.

«Ενισχύεται η αντιπαροχή για πρώτη φορά μετά από 12 χρόνια»

«Από τα τέλη του Ιανουαρίου και μετά το lockdown, δεν υπάρχει η επιλογή για όποιον ενδιαφέρεται για αγορά σπιτιού να πάει να δει το ακίνητο, μπορεί να το δει μόνο μέσα από το ίντερνετ, ως εκ τούτου η ζήτηση έχει εκμηδενιστεί, μόνο αν αρθεί το lockdown μπορεί να αλλάξει αυτό», επισημαίνει ο κ.Γεωργάκος.

Παράλληλα, «πολλοί ενοικιαστές, λόγω της πανδημίας, εγκαταλείπουν τα ακίνητα ακόμα κι αν έχουν συμβόλαιο, μία άλλη μερίδα ενοικιαστών ζητάει μειώσεις αλλά υπάρχουν και κάποιοι που διαθέτουν το ακίνητό τους για ενοικίαση. Το 75% των ακινήτων που ήταν χωρίς μίσθωση τον Σεπτέμβριο του 2020 παραμένουν ανοίκιαστα», σημειώνει.

«Φέτος δεν είχαμε μεγάλη ζήτηση ακινήτων από φοιτητές στο κέντρο της πόλης, στην πορεία πολλοί άφησαν τα σπίτια που είχαν νοικιάσει ενώ πολλά ακίνητα που μισθώνονταν βραχυχρόνια (Αirbnb) επανήλθαν στην μακροχρόνια μίσθωση. Οι τιμές υποχώρησαν από τα 6-15 ευρώ το τ.μ. στα 6-9 ευρώ το τ.μ. με πολλούς ιδιοκτήτες να προσαρμόζουν τις απαιτήσεις τους στις συνθήκες. Για τα σπίτια στα οποία το τετραγωνικό κοστίζει 3-5 ευρώ το τ.μ είναι πεσμένη η ζήτηση, αν βγει όμως προς μίσθωση ένα ακίνητο σε καλή κατάσταση με 3-5 ευρώ το τ.μ. (είτε ανακαινισμένο είτε νεόδμητο σε μία καλή περιοχή), τότε θα υπάρξει ενδιαφέρον», υποστηρίζει.

«Γενικά παρατηρείται έλλειψη ακινήτων επειδή δεν υπήρχε ανοικοδόμηση τα προηγούμενα χρόνια και πολλά σπίτια βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών, τα περισσότερα ακίνητα για διάθεση βρίσκονται στο κέντρο και ανατολικά. Μπορούμε να πούμε ότι οι τιμές έχουν πέσει σε κάποιες περιπτώσεις κατά 15-20%», προσθέτει.

«Η αντιπαροχή ενισχύεται για πρώτη φορά έπειτα από 12 χρόνια. Νεόδμητα ακίνητα για αγορά (από 1.800 – 2.500 ευρώ το τ.μ.) χτίζονται κυρίως σε Χαριλάου, Πυλαία, Καλαμαριά, Τούμπα με τα μηνύματα που λαμβάνω να αναφέρουν πως πριν ακόμα χτιστούν έχει ήδη πουληθεί ένα 50%», σημειώνει. «Πολλά απούλητα ακίνητα υπάρχουν και στον Εύοσμο», συμπληρώνει. «Ακίνητα που χτίζονται κοντά σε περιοχή που θα περνάει το μετρό δεν θα κοστολογούνται κάτω από 2.200 ευρώ το τ.μ.», εκτιμά.

«Στην αγορά ακινήτων από κυβερνητικής πλευράς γίνονται σωστά πράγματα (π.χ. ενεργειακό πιστοποιητικό) αλλά σε λάθος χρόνο», αναφέρει. Για την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών που δρομολογείται, θεωρεί πως «δεν θα δούμε πολλές διαφορές στην Θεσσαλονίκη διότι έχουν εξισωθεί σε πολλές περιπτώσεις με τις εμπορικές. Για παράδειγμα, από Τσιμισκή και πάνω οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες από τις εμπορικές», καταλήγει.

«Κρατιέται η αγορά»

«Η αγορά ακινήτων γενικά αντέχει, τα Airbnb είναι σχεδόν ανύπαρκτα, πολλοί ιδιοκτήτες κατέφυγαν σε κλασικές μισθώσεις. Το κέντρο, από Εγνατία και κάτω, κρατάει τη ζήτηση και τις τιμές, έχουν γίνει καλές μισθώσεις ακόμα και στo lockdown», επισημαίνει ο κ.Τζιβράς.

«Τα ακίνητα που νοικιάζουν φοιτητές αντιμετωπίζουν προβλήματα, η κατάσταση εκεί είναι ασταθής. Ακίνητα σε περιοχές όπως το κέντρο, η νέα παραλία (προς Φάληρο Μπότσαρη, Πέτρου Συνδίκα, Καραμπουρνάκι) αντιμετωπίζουν αυξημένη ζήτηση αν και δεν υπάρχει η αντίστοιχη προσφορά. Σπίτια που κοστίζουν ακόμα και 2.000 – 2.500 ευρώ το τ.μ. στις παραπάνω περιοχές πωλούνται αμέσως. Δεν ανεβαίνουν οι τιμές αλλά διατηρούνται», προσθέτει.

«Σε Εύοσμο, Καλαμαριά, Τούμπα, Κωνσταντινουπολίτικα η ζήτηση έχει ανεβεί σε πολύ υψηλά επίπεδα αλλά δεν υπάρχουν και οικόπεδα προς διάθεση, το Πανόραμα έχει δεχτεί μεγάλο πλήγμα από την οικονομική κρίση, μία μεζονέτα το 2008 κόστιζε 1.000.000 ευρώ και σήμερα έχει πέσει στις 350.000 ευρώ», αναφέρει.

«Θα διατεθούν περισσότερα σπίτια όταν ξαναρχίσουν οι πλειστηριασμοί αν και δεν φαίνεται να υπάρχει καλό προϊόν προς διάθεση για να ρίξει τις τιμές, οι τράπεζες έχουν αρχίσει να χρηματοδοτούν περίπου το 50-60% της αγοράς με πολύ αυστηρές προϋποθέσεις όμως», συμπληρώνει.

Για τις νέες αντικειμενικές τιμές, εκτιμά ότι θα επηρεάσουν κυρίως τις «περιοχές που έχουν πολύ χαμηλές αντικειμενικές τιμές, ανακουφίζοντας ίσως τις περιοχές που έχουν πολύ υψηλές τιμές. Για παράδειγμα, αγοραπωλησίες στον Βαρδάρη γίνονταν σε τιμές πολύ χαμηλότερες από τις αντικειμενικές».

Συνεχίζοντας, θεωρεί ότι «τα μισθώματα στο κέντρο, πέρα από κάποιες συγκεκριμένες περιοχές, είναι πολύ υψηλά καθώς τα περισσότερα είναι ανακαινισμένα και δεν αναμένεται να καταγράψουν διόρθωση. Ακόμα και τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης που μπαίνουν ξανά στην μακροχρόνια και θα αυξήσουν την προσφορά δεν είναι σίγουρο ότι θα επηρεάσουν τις τιμές πτωτικά. Γενικότερα πάντως, δεν μένει ένα ακίνητο ξενοίκιαστο για καιρό αν κάποιος το ζητήσει σε τιμή λογική, δεν υπάρχει υπερπροσφορά για ενοίκια».

Σύμφωνα με το site spitogatos.gr, στη Θεσσαλονίκη, στον κεντρικό δήμο, το τέταρτο τρίμηνο του 2020 οι τιμές πώλησης κατοικιών σημείωσαν άνοδο κατά 5,90% (φτάνουν στα 1.500 ευρώ/τ.μ. έναντι 1.416 ευρώ/τ.μ. το αντίστοιχο διάστημα του 2019). Στους περιφερειακούς δήμους, η τιμή του τ.μ. διαμορφώνεται στα 1.135 ευρώ (αυξημένη κατά 3,20% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019). Στο υπόλοιπο του νομού η τιμή του τ.μ. αγγίζει τα 789 ευρώ, μειωμένη κατά 1,40% σε σχέση με το 2019.

Οι τιμές των ενοικίων στον κεντρικό δήμο, κατά το ίδιο διάστημα, έχουν σημειώσει μία ανεπαίσθητη άνοδο κατά 1,80% (προσεγγίζουν τα 7,50 ευρώ/τ.μ.) ενώ στους περιφερειακούς δήμους αυξήθηκαν κατά 7,50% (διαμορφώνονται στα 5,45 ευρώ/τ.μ.). Στο υπόλοιπο του νομού, οι τιμές ακολούθησαν πτωτική πορεία (-8,40%), με το τ.μ. να κοστίζει 3,16 ευρώ.