Μύλοι Αλλατίνη: Θολή η αξιοποίηση μετά το 50% - 50%
Ο πλειστηριασμός, ο οποίος έγινε στις 18 Ιανουαρίου, δημιούργησε νέα δεδομένα
26/01/2023 07:00
Ο πλειστηριασμός ο οποίος έγινε στις 18 Ιανουαρίου για την πώληση του 50% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος των Μύλων Αλλατίνη στην περιοχή του Ποσειδωνίου, δημιούργησε νέα δεδομένα τα οποία, σε πρώτη ανάγνωση, φαίνεται να δυσχεραίνουν την προοπτική της άμεσης αξιοποίησης του ακινήτου. Ο λόγος είναι ότι το ακίνητο ανήκει πλέον σε δύο διαφορετικές εταιρείες, κάθε μία από τις οποίες κατέχει μάλιστα το 50%.
Η μία εταιρεία είναι η ALL Επενδύσεις Ακινήτων ΙΚΕ (ALL Investments Akiniton) συμφερόντων του ομίλου Φάις. Πριν από περίπου δύο χρόνια είχε αποκτήσει το 25% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος από την «Alpha Αστικά Ακίνητα», ενώ στις 7 Σεπτεμβρίου 2022 απέκτησε άλλο ένα 25%, μέσω του πρώτου πλειστηριασμού, έναντι τιμήματος 1.508.001 ευρώ.
Μάλιστα, είχε προσφέρει μόλις ένα ευρώ πάνω από την τιμή εκκίνησης καθώς στον πλειοδοτικό διαγωνισμό δεν είχε εμφανιστεί άλλος ενδιαφερόμενος.
Έχοντας ήδη στην κατοχή της το 50% του ακινήτου η ALL Επενδύσεις Ακινήτων ΙΚΕ πήρε μέρος και στον πλειστηριασμό της περασμένης Τετάρτης. Παράγοντες της αγοράς προεξοφλούσαν, μάλιστα, ότι στην ίδια εταιρεία θα κατέληγε και το υπόλοιπο 50%.
Η εκτίμηση βασιζόταν στη λογική σκέψη ότι εάν υπήρχε ενδιαφέρον για το ακίνητο και από άλλους επενδυτές, αυτοί θα εμφανίζονταν και στον πλειστηριασμό του περασμένου Σεπτεμβρίου προκειμένου να διεκδικήσουν το 25%.
Κρίθηκε στο νήμα
Η εξέλιξη, ωστόσο, ήταν διαφορετική. Στον πλειστηριασμό της 18ης Ιανουαρίου συμμετείχε και δεύτερη εταιρεία, ονόματι SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ. Ο πλειοδοτικός διαγωνισμός εξελίχθηκε σε μια αμφίρροπη αναμέτρηση η οποία κράτησε περίπου τρεις ώρες, με τις δύο εταιρείες να ανεβάζουν την προσφορά τους, ακόμη και κατά ένα ευρώ, φτάνοντας το τελικό τίμημα από τα 3.204.500 ευρώ που ήταν η τιμή εκκίνησης στα 4.044.444.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η τελική προφορά από την SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ η οποία έκανε δικό της το υπόλοιπο 50% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος κατατέθηκε μόλις επτά δευτερόλεπτα πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Έτσι, μέσω των δύο πλειστηριασμών το τίμημα για το 75% του ακινήτου έφτασε στα 5.552.445 ευρώ.
Οι προοπτικές αξιοποίησης
Η εξέλιξη αυτή, η οποία για πολλούς παράγοντες της αγοράς ήταν μη αναμενόμενη, γεννά ερωτήματα όσον αφορά την αξιοποίηση του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος. Άλλωστε δεν ήταν λίγες οι απόπειρες αξιοποίησης που προηγήθηκαν τις προηγούμενες δεκαετίες οι οποίες τελικώς ναυάγησαν, για διαφορετικούς λόγους κάθε φορά.
Η συνολική έκταση του ακινήτου είναι σήμερα περίπου 27 στρέμματα. Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98 τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-4.
Σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54 τ.μ., εκ των οποίων 1.121,74 τ.μ. αφορούν σε υπόγεια/ημιυπόγεια, 987,02 τ.μ. αφορούν σε μη διατηρητέα κτίρια που μπορούν να κατεδαφιστούν και 12.434,78 τ.μ. αφορούν σε κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους.
Η ύπαρξη των διατηρητέων κτιρίων σε συνδυασμό με το ότι ο συντελεστής δόμησης είναι στο 2,4%, δεν αφήνει πολλά περιθώρια για το τι μπορεί να γίνει στο συγκεκριμένο οικόπεδο.
Νέα κτίσματα δεν μπορούν να ανεγερθούν καθώς τα διατηρητέα κτίρια υπερκαλύπτουν τον συντελεστή δόμησης, συνεπώς, οι επενδυτές θα πρέπει να περιοριστούν στην αξιοποίηση των 12.434,78 τ.μ. Αυτά μπορούν να μετασκευαστούν σε κατοικίες και ίσως και ένα μικρό ξενοδοχείο, ενώ οι ισόγειοι χώροι να αξιοποιηθούν για κάποιες ελαφριές υποστηρικτικές χρήσεις όπως η λειτουργία καφέ, εστιατορίου, μικρά γηπεδάκια κ.λπ. Επίσης υπάρχει η δυνατότητα να κατασκευαστεί και υπόγειο πάρκινγκ δυναμικότητας 400 θέσεων. Το 50% του πάρκινγκ είχε κατασκευαστεί παλαιότερα από την Θεμελιοδομή.
Σύμφωνα με στέλεχος το οποίο γνωρίζει τις επενδυτικές δυνατότητες του συγκεκριμένου ακινήτου, το συνολικό ύψος της επένδυσης που θα απαιτηθεί εκτιμάται ότι θα υπερβεί τα 40 εκατ. ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται τα περίπου επτά εκατ. που ήταν το κόστος αγοράς της έκτασης.
«Εάν συνυπολογίσει κανείς και την μεγάλη αύξηση στις τιμές των υλικών του κατασκευαστικού κλάδου δεν αποκλείεται το συνολικό κόστος της επένδυσης να αγγίξει τα 50 εκατ. ευρώ», επισημαίνει το ίδιο στέλεχος. Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το κόστος πώλησης μιας κατοικίας δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 4.000 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλο εμπόδιο είναι και η συνιδιοκτησία. Πλέον υπάρχει ένα ακίνητο το οποίο έχει δύο ιδιοκτήτες με τον καθένα να κατέχει το 50%. Σύμφωνα με έμπειρο στέλεχος της αγοράς του real estate τα σενάρια που διαμορφώνει η συνιδιοκτησία δεν είναι πολλά.
«Είτε ο ένας θα πουλήσει στον άλλον το μερίδιό του είτε θα το δώσει αντιπαροχή, διαφορετικά θα αναγκαστούν να συνεργαστούν για να καταλήξουν σε ένα κοινό σχέδιο αξιοποίησης του ακινήτου. Αυτό το τελευταίο δεν είναι καθόλου εύκολο κι επίσης θα απαιτήσει πολύ χρόνο ο οποίος θα ξεπεράσει σίγουρα την πενταετία και μπορεί και περισσότερο».
Η ελληνοβουλγαρική εταιρεία
Η SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ συστάθηκε πριν από περίπου έναν χρόνο, τον Φεβρουάριο του 2022, με αρχικό μετοχικό κεφάλαιο 10.000 ευρώ, το οποίο στη συνέχεια ανήλθε στις 970.000 ευρώ, όσο δηλαδή και το ύψος της εγγυητικής για τη συμμετοχή της στον πλειστηριασμό.
Το ΑΦΜ της εταιρείας εκδόθηκε από την ΔΟΥ Α’ Θεσσαλονίκης, ενώ εκπρόσωπος και διαχειρίστρια εμφανίζεται μία ελληνίδα ονόματι Ειρήνη Κουμαριανού.
Σύμφωνα με τον νομικό εκπρόσωπο της SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ, δικηγόρο Ιωάννη Γκάλεβιτς ο οποίος μίλησε στη «ΜτΚ» «η εταιρεία είναι ελληνικών συμφερόντων 100%». Ιδιοκτήτης φέρεται ο Πρόδρομος Μαυρόπουλος, με καταγωγή από τη Θεσσαλονίκη και κάτοχο ακινήτων σε Σόφια, Βάρνα και άλλες βουλγαρικές πόλεις.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 22.01.2023
Σχετικά Άρθρα
Ο πλειστηριασμός ο οποίος έγινε στις 18 Ιανουαρίου για την πώληση του 50% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος των Μύλων Αλλατίνη στην περιοχή του Ποσειδωνίου, δημιούργησε νέα δεδομένα τα οποία, σε πρώτη ανάγνωση, φαίνεται να δυσχεραίνουν την προοπτική της άμεσης αξιοποίησης του ακινήτου. Ο λόγος είναι ότι το ακίνητο ανήκει πλέον σε δύο διαφορετικές εταιρείες, κάθε μία από τις οποίες κατέχει μάλιστα το 50%.
Η μία εταιρεία είναι η ALL Επενδύσεις Ακινήτων ΙΚΕ (ALL Investments Akiniton) συμφερόντων του ομίλου Φάις. Πριν από περίπου δύο χρόνια είχε αποκτήσει το 25% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος από την «Alpha Αστικά Ακίνητα», ενώ στις 7 Σεπτεμβρίου 2022 απέκτησε άλλο ένα 25%, μέσω του πρώτου πλειστηριασμού, έναντι τιμήματος 1.508.001 ευρώ.
Μάλιστα, είχε προσφέρει μόλις ένα ευρώ πάνω από την τιμή εκκίνησης καθώς στον πλειοδοτικό διαγωνισμό δεν είχε εμφανιστεί άλλος ενδιαφερόμενος.
Έχοντας ήδη στην κατοχή της το 50% του ακινήτου η ALL Επενδύσεις Ακινήτων ΙΚΕ πήρε μέρος και στον πλειστηριασμό της περασμένης Τετάρτης. Παράγοντες της αγοράς προεξοφλούσαν, μάλιστα, ότι στην ίδια εταιρεία θα κατέληγε και το υπόλοιπο 50%.
Η εκτίμηση βασιζόταν στη λογική σκέψη ότι εάν υπήρχε ενδιαφέρον για το ακίνητο και από άλλους επενδυτές, αυτοί θα εμφανίζονταν και στον πλειστηριασμό του περασμένου Σεπτεμβρίου προκειμένου να διεκδικήσουν το 25%.
Κρίθηκε στο νήμα
Η εξέλιξη, ωστόσο, ήταν διαφορετική. Στον πλειστηριασμό της 18ης Ιανουαρίου συμμετείχε και δεύτερη εταιρεία, ονόματι SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ. Ο πλειοδοτικός διαγωνισμός εξελίχθηκε σε μια αμφίρροπη αναμέτρηση η οποία κράτησε περίπου τρεις ώρες, με τις δύο εταιρείες να ανεβάζουν την προσφορά τους, ακόμη και κατά ένα ευρώ, φτάνοντας το τελικό τίμημα από τα 3.204.500 ευρώ που ήταν η τιμή εκκίνησης στα 4.044.444.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η τελική προφορά από την SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ η οποία έκανε δικό της το υπόλοιπο 50% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος κατατέθηκε μόλις επτά δευτερόλεπτα πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Έτσι, μέσω των δύο πλειστηριασμών το τίμημα για το 75% του ακινήτου έφτασε στα 5.552.445 ευρώ.
Οι προοπτικές αξιοποίησης
Η εξέλιξη αυτή, η οποία για πολλούς παράγοντες της αγοράς ήταν μη αναμενόμενη, γεννά ερωτήματα όσον αφορά την αξιοποίηση του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος. Άλλωστε δεν ήταν λίγες οι απόπειρες αξιοποίησης που προηγήθηκαν τις προηγούμενες δεκαετίες οι οποίες τελικώς ναυάγησαν, για διαφορετικούς λόγους κάθε φορά.
Η συνολική έκταση του ακινήτου είναι σήμερα περίπου 27 στρέμματα. Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98 τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-4.
Σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54 τ.μ., εκ των οποίων 1.121,74 τ.μ. αφορούν σε υπόγεια/ημιυπόγεια, 987,02 τ.μ. αφορούν σε μη διατηρητέα κτίρια που μπορούν να κατεδαφιστούν και 12.434,78 τ.μ. αφορούν σε κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους.
Η ύπαρξη των διατηρητέων κτιρίων σε συνδυασμό με το ότι ο συντελεστής δόμησης είναι στο 2,4%, δεν αφήνει πολλά περιθώρια για το τι μπορεί να γίνει στο συγκεκριμένο οικόπεδο.
Νέα κτίσματα δεν μπορούν να ανεγερθούν καθώς τα διατηρητέα κτίρια υπερκαλύπτουν τον συντελεστή δόμησης, συνεπώς, οι επενδυτές θα πρέπει να περιοριστούν στην αξιοποίηση των 12.434,78 τ.μ. Αυτά μπορούν να μετασκευαστούν σε κατοικίες και ίσως και ένα μικρό ξενοδοχείο, ενώ οι ισόγειοι χώροι να αξιοποιηθούν για κάποιες ελαφριές υποστηρικτικές χρήσεις όπως η λειτουργία καφέ, εστιατορίου, μικρά γηπεδάκια κ.λπ. Επίσης υπάρχει η δυνατότητα να κατασκευαστεί και υπόγειο πάρκινγκ δυναμικότητας 400 θέσεων. Το 50% του πάρκινγκ είχε κατασκευαστεί παλαιότερα από την Θεμελιοδομή.
Σύμφωνα με στέλεχος το οποίο γνωρίζει τις επενδυτικές δυνατότητες του συγκεκριμένου ακινήτου, το συνολικό ύψος της επένδυσης που θα απαιτηθεί εκτιμάται ότι θα υπερβεί τα 40 εκατ. ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται τα περίπου επτά εκατ. που ήταν το κόστος αγοράς της έκτασης.
«Εάν συνυπολογίσει κανείς και την μεγάλη αύξηση στις τιμές των υλικών του κατασκευαστικού κλάδου δεν αποκλείεται το συνολικό κόστος της επένδυσης να αγγίξει τα 50 εκατ. ευρώ», επισημαίνει το ίδιο στέλεχος. Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το κόστος πώλησης μιας κατοικίας δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 4.000 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλο εμπόδιο είναι και η συνιδιοκτησία. Πλέον υπάρχει ένα ακίνητο το οποίο έχει δύο ιδιοκτήτες με τον καθένα να κατέχει το 50%. Σύμφωνα με έμπειρο στέλεχος της αγοράς του real estate τα σενάρια που διαμορφώνει η συνιδιοκτησία δεν είναι πολλά.
«Είτε ο ένας θα πουλήσει στον άλλον το μερίδιό του είτε θα το δώσει αντιπαροχή, διαφορετικά θα αναγκαστούν να συνεργαστούν για να καταλήξουν σε ένα κοινό σχέδιο αξιοποίησης του ακινήτου. Αυτό το τελευταίο δεν είναι καθόλου εύκολο κι επίσης θα απαιτήσει πολύ χρόνο ο οποίος θα ξεπεράσει σίγουρα την πενταετία και μπορεί και περισσότερο».
Η ελληνοβουλγαρική εταιρεία
Η SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ συστάθηκε πριν από περίπου έναν χρόνο, τον Φεβρουάριο του 2022, με αρχικό μετοχικό κεφάλαιο 10.000 ευρώ, το οποίο στη συνέχεια ανήλθε στις 970.000 ευρώ, όσο δηλαδή και το ύψος της εγγυητικής για τη συμμετοχή της στον πλειστηριασμό.
Το ΑΦΜ της εταιρείας εκδόθηκε από την ΔΟΥ Α’ Θεσσαλονίκης, ενώ εκπρόσωπος και διαχειρίστρια εμφανίζεται μία ελληνίδα ονόματι Ειρήνη Κουμαριανού.
Σύμφωνα με τον νομικό εκπρόσωπο της SPM Real Estate Μονοπρόσωπη ΙΚΕ, δικηγόρο Ιωάννη Γκάλεβιτς ο οποίος μίλησε στη «ΜτΚ» «η εταιρεία είναι ελληνικών συμφερόντων 100%». Ιδιοκτήτης φέρεται ο Πρόδρομος Μαυρόπουλος, με καταγωγή από τη Θεσσαλονίκη και κάτοχο ακινήτων σε Σόφια, Βάρνα και άλλες βουλγαρικές πόλεις.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 22.01.2023
ΣΧΟΛΙΑ