Σταθερά με το βλέμμα στον… ουρανό συνεχίζει την ξέφρενη πορεία της η κτηματαγορά στη Θεσσαλονίκη με τις τιμές να μην εμφανίζουν τάσεις υποχώρησης, χωρίς να λείπουν και οι στρεβλώσεις με το κόστος αγοράς των μεταχειρισμένων ακινήτων σε κάποιες περιπτώσεις να προσεγγίζει το αντίστοιχο των νεόδμητων.

Με την πόλη να προσφέρει ποικιλία επιλογών, σταθερά αποτελεί πόλο έλξης για τους επενδυτές που την περικλείουν με την εμπιστοσύνη τους, στέλνοντας παράλληλα θετικά σινιάλα στη διεθνή επενδυτική κοινότητα.

Τα σύννεφα στο ειδυλλιακό τοπίο που διαμορφώνεται ενδεχομένως πυκνώσουν από τις αυξήσεις των επιτοκίων οι οποίες ήδη μειώνουν τη ζήτηση, χωρίς ωστόσο να προκαλούν, για την ώρα, σφοδρές αναταράξεις στην αγορά.

Τις τάσεις, τις προοπτικές, τις τιμές ανά περιοχή, τις επιδράσεις της ανόδου των επιτοκίων στη ζήτηση για σπίτια και τις ευοίωνες προοπτικές της αγοράς κατοικίας στη Θεσσαλονίκη σκιαγραφεί για τη «ΜτΚ» o ιδιοκτήτης του κτηματομεσιτικού γραφείου στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, RE/MAX Invest, Νίκος Μάστορας.

«Βρισκόμαστε σε μία πολύ καλή περίοδο για την αγορά του Real Estate, τόσο σε εθνικό επίπεδο όσο και στη Θεσσαλονίκη. Εκτιμώ πως υπάρχουν όλοι οι παράγοντες που απαιτούνται για να συνεχιστεί αυτή η θετική τάση μεσοπρόθεσμα, αλλά και μακροπρόθεσμα. Η Θεσσαλονίκη προσφέρει ποικιλία επιλογών για κάθε γούστο και ανάγκη, τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικών χώρων», σημειώνει.

Σύμφωνα με τον κ. Μάστορα, το περασμένο έτος, οι μέσες τιμές αγοράς κινήθηκαν περίπου στα 1.500 ευρώ/τ.μ. για μεταχειρισμένα οικιστικά ακίνητα (5ετίας και πάνω) και περίπου 2.300 ευρώ/τ.μ. για νεόδμητα. Το ύψος των ενοικίων μπορεί να διαφέρει αρκετά ανάλογα με την περιοχή, την κατάσταση και τα χαρακτηριστικά του κάθε σπιτιού, με κορυφές που μπορεί να φτάσουν τα 12-15 ευρώ/τ.μ. για κατοικίες στο κέντρο της πόλης.

Σημαντικές διαφορές υπάρχουν και στην αγορά των προς πώληση ακινήτων, ιδίως ανά περιοχή. Για παράδειγμα, στους Αμπελόκηπους, μία νεόδμητη κατοικία μπορεί να κοστίζει γύρω στα 1.550 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Καλαμαριά αυτή η τιμή να ανέρχεται στα 2.900 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, μια μεταχειρισμένη κατοικία στον Εύοσμο ή στις Συκιές μπορεί να κυμαίνεται στην τιμή των 1.200 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Χαριλάου ή στην Τούμπα η τιμή μπορεί να φτάσει τα 1.500-1.600 ευρώ/τ.μ. Στο ιστορικό κέντρο της πόλης, οι τιμές μπορεί να ανέλθουν τις 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ.

«Λόγω της ποικιλομορφίας και της πολυδιάστατης φύσης της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, είναι σημαντικό για τους ενδιαφερόμενους να απευθύνονται σε επαγγελματίες του κλάδου, όπως επαγγελματίες μεσίτες, οι οποίοι θα προσφέρουν βοήθεια ώστε να λάβουν την καλύτερη δυνατή και πληρέστερα ενημερωμένη απόφαση. Με την κατάλληλη καθοδήγηση και συμβουλές, οι ενδιαφερόμενοι θα μπορέσουν να βρουν το ακίνητο που ταιριάζει περισσότερο στις ανάγκες και τον προϋπολογισμό τους, επενδύοντας σωστά και επιτυχώς στην αγορά ενός ακινήτου», επισημαίνει.

Παράλληλα, στέκεται ιδιαίτερα και στο αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον για την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης. «Υπάρχει ζωντάνια και πάλι με αυξημένο ενδιαφέρον μετά την άρση των περιορισμών που είχαν επιβληθεί λόγω της πανδημίας του COVID-19. Κύριοι επενδυτές προέρχονται από Ισραήλ και Τουρκία, ενώ Ρουμανία και Βουλγαρία ακολουθούν κατά δεύτερο λόγο. Παρ’ όλα αυτά, η Θεσσαλονίκη παραμένει ένα ανεξερεύνητο μεσογειακό μυστικό στον χάρτη των διεθνών επενδύσεων, με μεγάλη δυναμική για περαιτέρω ανάπτυξη η οποία δεν έχει ακόμα απελευθερωθεί», αναφέρει.

«Υπάρχουν πολλά που μπορούν ακόμα να γίνουν τόσο στο πεδίο επικοινωνίας και προσέλκυσης των επενδύσεων αυτών όσο και στο πεδίο βελτίωσης του αστικού σχεδιασμού και βιωσιμότητας της πόλης, καθώς αυτά αποτελούν σημαντικούς στόχους για τις σύγχρονες ευρωπαϊκές πόλεις της εποχής μας. Η υλοποίηση των πρωτοβουλιών αυτών θα καταστήσει τη Θεσσαλονίκη ακόμη πιο ελκυστική για επενδυτές από όλο τον κόσμο. Όσο η πόλη καταφέρνει να εξελίσσεται και να προσαρμόζεται στις νέες ανάγκες, τόσο θα αυξάνεται η ζήτηση για επενδύσεις, κάτι που -πέρα από την αγορά του Real Estate- θα έχει θετικό αντίκτυπο στην τοπική οικονομία και την ποιότητα ζωής των κατοίκων», υποστηρίζει.

Η στρέβλωση

Την ίδια στιγμή, καταγράφεται ζωηρό ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Σπίτι μου» που αφορά τη χορήγηση χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων σε νέους ηλικίας 25 έως 39 ετών. «Υπάρχει σημαντικό ενδιαφέρον, αλλά και εδώ απαιτείται προσοχή και καθοδήγηση από επαγγελματίες του κλάδου για τους αγοραστές. Παρά τη μεγάλη σημασία της δυνατότητας αγοράς πρώτης κατοικίας για νέα ζευγάρια, οι όροι -ιδίως ο περιορισμός του προγράμματος σε σπίτια κατασκευής έως το 2007- έχουν προκαλέσει κάποιες στρεβλώσεις στην αγορά. Παρατηρούμε αύξηση των ζητούμενων τιμών από τους πωλητές αυτών των σπιτιών, προφανώς προσδοκώντας σε αγοραστές με χρηματοδότηση από τα επιδοτούμενα χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια», επισημαίνει.

Αυτό έχει αποτέλεσμα «σπίτια π.χ. του 2007 φτάνουν να προσφέρονται σε υψηλότερες τιμές σε σύγκριση με αντίστοιχα σπίτια μιας δεκαετίας νεότερα, π.χ. του 2017. Αυτή η στρέβλωση απαιτεί προσοχή, καθώς υπάρχει κίνδυνος να χαθεί το πλεονέκτημα που παρέχει αρχικά ο χαμηλότοκος δανεισμός λόγω ενός αυξημένου αντιτίμου για την αγορά μιας πρώτης κατοικίας. Επιπλέον, αυτό ίσως δημιουργήσει ένα θέμα και στον κατασκευαστικό κλάδο, καθώς μεγάλο μέρος του κοινού που ήταν διατεθειμένο να δανειστεί για την αγορά ενός νέου σπιτιού, στρέφεται προς τη μεταχειρισμένη κατοικία και όχι τη νεόδμητη», τονίζει.

«Για όλους αυτούς τους λόγους και επειδή η αγορά της Θεσσαλονίκης είναι εξαιρετικά περίπλοκη και πολυδιάστατη, η καθοδήγηση από επαγγελματίες του χώρου είναι πολύ σημαντική. Οι περισσότεροι αγοραστές θα προβούν σε 1 ή 2 αγορές ακινήτου στη ζωή τους. Είναι σημαντικό, λοιπόν, αυτές οι 1-2 φορές να είναι προσεγμένες, ώστε όλα να γίνουν σωστά. Κατανοώντας τις περιπλοκότητες της αγοράς και αξιοποιώντας την εμπειρία και τη γνώση των επαγγελματιών του κλάδου, οι αγοραστές θα είναι σε θέση να λάβουν καλύτερες αποφάσεις και να προχωρήσουν σε επιτυχημένες αγορές ακινήτων», αναφέρει.

Πώς επηρεάζουν οι αυξήσεις των επιτοκίων τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια και ποιος είναι ο αντίκτυπός τους στην αγορά;

«Υπάρχει σίγουρα μία επίδραση από τις αυξήσεις των επιτοκίων. Θα προσπαθήσω να σας δώσω μία εικόνα, ασχολούμαστε, μεταξύ άλλων, και με τη διαμεσολάβηση για τη χρηματοδότηση των πελατών μας μέσω στεγαστικών δανείων, προσφέροντάς ευνοϊκούς όρους. Ωστόσο, είναι δύσκολο να εκτιμήσουμε με ακρίβεια το μέγεθος αυτής της επίδρασης, καθώς πρόκειται για ένα σχετικά πρόσφατο και εξελισσόμενο φαινόμενο. Με μία επιφύλαξη, θα έλεγα ότι η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια έχει μειωθεί κατά περίπου 20% σε σχέση με κάποιους μήνες πριν», σημειώνει.

«Αυτή η μείωση ήταν αναμενόμενη βέβαια, καθώς ο υψηλός πληθωρισμός συνήθως οδηγεί σε αυξήσεις των επιτοκίων ως μέτρο καταπολέμησής του. Μπορεί να μην είναι απόλυτα διαυγές, αλλά το φαινόμενο αυτό μπορεί να σχετίζεται άμεσα με την πανδημία του COVID-19 και τις συνέπειές της, στις οποίες αναφερθήκαμε και νωρίτερα. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όλες οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις αναγκάστηκαν να λάβουν -ορθώς- μέτρα στήριξης για τους πολίτες τους, πιέζοντας τις κεντρικές τράπεζες να τυπώσουν περισσότερα χρήματα για τη χρηματοδότηση αυτών των μέτρων. Τα επιπλέον χρήματα που δημιουργήθηκαν, όταν κυκλοφόρησαν στην αγορά, δυνάμωσαν την ζήτηση και οδήγησαν σε γενικευμένη αύξηση τιμών, ενώ σε συνδυασμό με άλλα γεγονότα, όπως ο πόλεμος στην Ουκρανία, οδήγησαν τον πληθωρισμό στα υψηλά επίπεδα που βιώνουμε σήμερα», εξηγεί.

Παρά όμως τις δυσχερείς συνθήκες η ζήτηση δεν έχει σημειώσει αξιόλογες μεταβολές. «Τώρα, δείχνει δυστυχώς αναγκαίο το να αυξηθούν τα επιτόκια για να μειωθεί η ζήτηση και, εφόσον λειτουργήσουν σωστά οι ρυθμιστικοί μηχανισμοί, να υποχωρήσει ο υψηλός πληθωρισμός. Είναι πολύ σημαντικό να προσαρμοστεί όλο αυτό όσο το δυνατόν συντομότερα. Θα είναι διαφορετικό να τιθασευτεί ο πληθωρισμός αυτός π.χ. σε ένα χρόνο από ότι θα είναι το να τιθασευτεί σε -ας πούμε- τρία χρόνια», επισημαίνει. «Παρ’ όλα αυτά, η ζήτηση στην αγορά ακινήτων της πόλης μας και της χώρας μας δεν έχει διαταραχθεί ιδιαίτερα ούτε έχει δείξει τέτοια σημάδια. Το 2022 ήταν μια εξαιρετική χρονιά για τον κλάδο των ακινήτων, καλύτερη από το 2021, όταν και, βάσει στοιχείων ΕΛΣΤΑΤ, ξεπεράστηκε το φράγμα των 100.000 αγοραπωλησιών ακινήτων σε εθνικό επίπεδο, ενώ το 2023 ξεκίνησε ακόμα πιο δυναμικά. Για παράδειγμα, το δίκτυό μας, το μεγαλύτερο δίκτυο σε εθνικό επίπεδο, παρουσίασε για το 2022 αύξηση περίπου 45% στον αριθμό των πράξεων σε σχέση με το ήδη εξαιρετικό 2021», αναφέρει.

«Γι’ αυτό, το πρώτο μέλημά μας, τουλάχιστον όσον αφορά την επιχείρησή μας εδώ, στην RE/MAX Invest είναι -όχι μόνο η εύρεση ακινήτων ή αγοραστών- αλλά η εύρεση ανθρώπων που θα τα/τους διαχειριστούν. Αναζητούμε διαρκώς συνεργάτες που θα εξοπλιστούν με όλα τα εφόδια που προσφέρει η επιχείρησή μας και το δίκτυο (τεχνογνωσία, εκπαίδευση, τεχνολογία, πρόσβαση στο μεγαλύτερο δίκτυο, αναγνωσιμότητα, brand, καθοδήγηση, διαρκής υποστήριξη κ.ά.) ώστε να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις της ακμάζουσας αγοράς Real Estate της πόλης και να δημιουργήσουν αξία. Αξία για τους ίδιους και το εισόδημά τους, αξία για την αγορά του Real Estate της πόλης, αξία για το επάγγελμα του μεσίτη, του συμβούλου ακινήτων, το οποίο έχει ακόμα εξαιρετικά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης στην πόλη μας και την χώρα μας», σημειώνει.

«Εξαιρετικά περιθώρια για περαιτέρω ανάπτυξη»

Ο κ. Μάστορας εμφανίζεται ιδιαίτερα αισιόδοξος για τις προοπτικές του Real Estate στην πόλη. «Είμαι αισιόδοξος, πολύ αισιόδοξος, καθώς πιστεύουμε σε αυτή την αγορά -γι’ αυτό άλλωστε και επενδύσαμε εδώ. Πιστεύουμε πως υπάρχουν εξαιρετικά περιθώρια για περαιτέρω ανάπτυξη. Όπως συμβαίνει σε πολλές αγορές, η εποχή μας προσδίδει κι εδώ μια δυναμική αλλαγής, με νέα δεδομένα, καινούργιες οικονομικές διαδρομές, νέες αγορές, τεχνολογίες, σύγχρονους τρόπους πρόσβασης στην πληροφορία, διαχείρισης των δεδομένων και άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη», διαμηνύει.

«Όμως, τις αλλαγές αυτές, όπως κάθε αλλαγή, μπορούμε να τις αξιοποιήσουμε υπέρ μας, τόσο στην επιχείρησή μας στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, την RE/MAX Invest, όσο και συλλογικά στο δίκτυό μας. Γι' αυτό σας είπα και προηγουμένως πως -ναι- τα ακίνητα και οι αγοραστές είναι οι δύο θεμέλιοι λίθοι της δουλειάς μας, αλλά αυτό περνάει μέσα από τον -εξίσου σημαντικό- ανθρώπινο παράγοντα: τους συνεργάτες μας. Τους ανθρώπους που διαρκώς αναζητούμε, που θα έρθουν στην επιχείρησή μας και, συνεργαζόμενοι, θα κάνουν μια εξαίρετη καριέρα στην ακμάζουσα και πολλά υποσχόμενη αγορά του Real Estate της Θεσσαλονίκης», καταλήγει ο κ. Μάστορας.

Τούβλο - τούβλο «χτίζονται» Εύοσμος και Θέρμη

Hotspots στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης αποτελούν Εύοσμος και Θέρμη με τα νεόδμητα ακίνητα, που δεν υπάρχουν στο κέντρο, να μπαίνουν δυναμικά στο παιχνίδι.

Οι νέες και υπό κατασκευή οικοδομές που ξεφυτρώνουν σαν τα μανιτάρια, παρά τη ραγδαία άνοδο του κατασκευαστικού κόστους η οποία βέβαια δεν πτοεί ιδιαίτερα την αγορά, και προς τα ανατολικά και προς τα δυτικά της πόλης, κρύβουν ευκαιρίες για επίδοξους αγοραστές.

Εκτιμάται πως μελλοντικά η αύξηση των διαθέσιμων σπιτιών μοιραία, έστω και αν αυτό γίνει αργά και βασανιστικά, θα ρίξει το κόστος αγοράς αλλά και ενοικίασης «λογικεύοντας» την αγορά αν και μέχρι στιγμής κάτι τέτοιο δεν διαφαίνεται άμεσα.

«Στον Εύοσμο οι τιμές στα νεόδμητα κυμαίνονται μεταξύ 2.200-2.350 ευρώ και στη Θέρμη μεταξύ 2.200-3.500 ευρώ. Στη Θέρμη υπάρχουν χώροι για ανέγερση ακινήτων και πολλά οικόπεδα έχουν πλεονεκτήματα. Σε γενικές γραμμές η ζήτηση παραμένει σε ικανοποιητικά επίπεδα αν και υπήρχε μία παγωμάρα στους επίδοξους αγοραστές εξαιτίας της ανόδου των επιτοκίων, των συνεχών ανατιμήσεων σε όλα τα είδη της καθημερινότητας, της δυσκολίας για λήψη στεγαστικού δανείου και της γενικότερης αβεβαιότητας. Με την αγορά να περνά μία υπερδεκαετή κρίση που είχε σταματήσει τελείως η ανοικοδόμηση, είναι λογικό τώρα που ξεκίνησαν ξανά οι ανεγέρσεις νεόδμητων ακινήτων να υπάρχει ενδιαφέρον. Ακίνητα που είναι σε καλή θέση πωλούνται σχετικά εύκολα παρά τους ανασταλτικούς παράγοντες που προαναφέραμε», επισημαίνει ο Θεόδωρος Λιόκας, πολιτικός μηχανικός και γ.γ. του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος (ΣΟΕΒΕ).

Παράλληλα, εξαιτίας της μεγάλης ρευστότητας που επικρατεί παγκοσμίως αλλά και των μεγάλων ανατιμήσεων στα οικοδομικά υλικά (τα περισσότερα είναι εισαγόμενα) και στην ενέργεια δεν αποκλείει οι τιμές στα νεόδμητα να σημειώσουν νέα άλματα αλλά σήμερα «με την κατάσταση που υπάρχει κανείς δεν μπορεί να κάνει ασφαλείς προβλέψεις, ευχόμαστε να σταθεροποιηθούν οι τιμές».

Καταλήγοντας, ο κ. Λιόκας δε «βλέπει» σύντομα πτώση τιμών στα μεταχειρισμένα ακίνητα παρά το γεγονός αύξησης της προσφοράς κατοικίας λόγω των νεόδμητων. «Δεν τίθεται τέτοιο θέμα όσο υπάρχει ζήτηση και δεν έχει κορεστεί η αγορά», τονίζει.

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 15-16.04.2023