Η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης έχει όλα τα «προσόντα» για να συνεχίσει να προσελκύει επενδύσεις και μάλιστα σημαντικές, παρά την υστέρηση που αναμφίβολα υπάρχει στις υποδομές της πόλης. Μάλιστα, το αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, που ως σήμερα προέρχεται κυρίως από το Ισραήλ, χώρες των Βαλκανίων και την Τουρκία, δίνει ελπίδες για σταδιακή περαιτέρω ανάπτυξη, με τις αξίες να πιάνουν, στο προβλεπτό μέλλον, τα επίπεδα των Αθηνών.

Τα παραπάνω τόνισε στη «ΜτΚ», ένας βαθύς γνώστης της αγοράς ακινήτων, ο κ. Αλέξανδρος Βασιλείου, Πολιτικός Μηχανικός REV και Οικονομολόγος, Chief Valuer and Development Officer της Atticabank properties, Μέλος του Ομίλου ΤΜΕΔΕ και πρώην Πρόεδρος του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος (ΣΕΚΕ).

Σύμφωνα με τον κ. Βασιλείου, οι ξένοι επενδυτές δεν «ανταγωνίζονται» τους εγχώριους, γιατί τοποθετούνται σε μία διαφορετική αγορά και, πιο συγκεκριμένα, σε ακίνητα στα οποία δεν επενδύουν οι εγχώριοι επενδυτές. Έτσι, αξιοποιείται ένα σημαντικό οικιστικό απόθεμα, που μένει να λιμνάζει στην αγορά, η απορρόφηση και επανάχρηση του οποίου καθυστερεί για πρόσθετους λόγους γραφειοκρατίας και αδυναμίας διαχείρισης μεγάλου όγκου ακινήτων από τους servicers (δεσμευμένα ακίνητα λόγω κόκκινων δανείων).

Στη συνέντευξη που έδωσε ο κ. Βασιλείου στη «ΜτΚ», κάνει αναλυτική αναφορά στις εγχώριες και ξένες επενδύσεις σε ακίνητα της Θεσσαλονίκης, όπως και στο τι αυτές σημαίνουν για την οικονομία της πόλης.

Τι προσελκύει ξένους επενδυτές στην ελληνική αγορά ακινήτων και πώς η έλευσή τους επηρεάζει τις αγοραίες τιμές;

Ο αριθμός των ξένων επενδυτών ακινήτων σε πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη έχει εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς αγοραστές από τις Βαλκανικές χώρες, τη Μέση Ανατολή και την Κίνα συρρέουν σε δυτικές οικονομίες για να επωφεληθούν από την πολιτική ασφάλεια και τη σταθερή ανάπτυξη.

Αυτά τα στοιχεία, σε συνδυασμό με τον συνεχιζόμενο πονοκέφαλο της ραγδαίας αύξησης των τιμών των κατοικιών οδηγούν ειδικούς του κλάδου στο συμπέρασμα ότι οι ξένοι επενδυτές ξεπερνούν τις τιμές που προσφέρουν οι εγχώριοι επενδυτές και ο γηγενής πληθυσμός.

Θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε εμφατικά ότι οι ξένοι επενδυτές «διαφθείρουν την αγορά » αγοράζοντας ακίνητα για να τα πουλήσουν σε υψηλότερες τιμές, αφήνοντας απ’ έξω όλους αυτούς που ζουν και εργάζονται στις πόλεις.

Όμως από την άλλη πλευρά, το ενιαίο νόμισμα του ευρώ όπως και το δολάριο σε συνδυασμό με την παγκοσμιοποίηση των αγορών, έχουν οδηγήσει σε μία τάση εξομοίωσης τιμών σε διάφορα αγαθά και το φαινόμενο αυτό επεκτείνεται σταδιακά και στα ακίνητα, έτσι ώστε τα ελληνικά ακίνητα να απευθύνονται και σε ξένους, οι οποίοι έχουν υψηλότερα εισοδήματα και καλύτερα χρηματοδοτικά εργαλεία.

Μερικοί υποστηρίζουν ότι οι ξένοι επενδυτές που δεν ζουν στα ακίνητα που αγόρασαν, δεν συμβάλλουν ή συμβάλλουν ελάχιστα στην τοπική οικονομία, αφού δεν αφιερώνουν πολύ χρόνο σε αυτές τις κατοικίες.

Όλα αυτά τα επιχειρήματα όμως αγνοούν την άλλη πλευρά. Ότι οι ξένοι επενδυτές ακινήτων αποτελούν ουσιαστική κινητήρια δύναμη για τις νέες κατασκευές και τις ευρύτερες οικονομίες.

Γιατί στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν πολλές αδιάθετες, παλαιές κατοικίες; Φοβίζει το ρίσκο της επένδυσης, τους εγχώριους ιδιοκτήτες;

Στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν πολλές κατοικίες που είναι αδιάθετες. Πολλές από αυτές ανήκουν σε πρόσωπα τα οποία δεν έχουν την δυνατότητα να τα συντηρήσουν ή έχουν ανάγκη να τα πωλήσουν λόγω οικονομικής δυσπραγίας.

Η πρώτη κατηγορία ανήκει στον πληθυσμό που είδε τα τελευταία χρόνια συρρίκνωση των οικονομικών διαθεσίμων του και αναγκάζεται στην πώληση κάποιου ακινήτου.

Η δεύτερη κατηγορία ανήκει στη μεσαία κυρίως αστική τάξη, ιδιοκτήτες που είτε δεν θέλουν να λάβουν το ρίσκο μίας μακροχρόνιας μίσθωσης, είτε δεν διαθέτουν ή έχουν, αλλά δεν θέλουν να διαθέσουν χρήματα, για την ανακαίνισή τους, παρόλο που γνωρίζουν πολύ καλά την αυξημένη απόδοση που θα απολαμβάνουν.

Η τελευταία κατηγορία περιλαμβάνει μία πληθυσμιακή ομάδα ηλικίας 40-60 ετών, η οποία είτε απέκτησε τα ακίνητα αυτά εξ ιδίων, είτε με κληρονομική διαδοχή. Προτιμούν να εκποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους. Ρευστοποιούν τμήμα της περιουσίας τους, αποφεύγοντας να εισέλθουν στο μηχανισμό της κτηματαγοράς, επικαλούμενοι πολλές φορές το κόστος συντήρησης και τους κάθε είδους φόρους και επιβαρύνσεις των ακινήτων.

Άλλοι πάλι, έχοντας ένα διαθέσιμο ποσό μέχρι 150.000 ευρώ περίπου, προσπαθούν να εισέλθουν στην αγορά ακινήτων, με τη σκέψη να αγοράσουν και να αξιοποιήσουν ένα διαμέρισμα μετατρέποντάς το ως Airbnb. Είναι αυτοί που πάντοτε προσπαθούσαν να μην μείνουν έξω από το ρεύμα και τις πρακτικές της αγοράς, αποσκοπώντας την εύρεση όχι μόνον της καλλίτερης απόδοσης αλλά και της πιο εύκολης κατά την άποψή τους, χωρίς όμως επιχειρηματική νοοτροπία στους περισσότερους από αυτούς. Μοιάζουν με τους επενδυτές της δεκαετίας του 1990 και 2000 που αναζητούσαν παραθεριστικό διαμέρισμα στη Χαλκιδική και που είκοσι χρόνια μετά το επισκέπτονται -κατοικούν για 20 το πολύ, ημέρες τον χρόνο.

Είναι καλό ή κακό για την οικονομία της χώρας αν οι ξένοι αγοραστές κάνουν αγορές ακινήτων;

Όσοι υποστηρίζουν ότι οι ξένοι επενδυτές ακινήτων υπερτιμολογούν τους ντόπιους αγοραστές φαίνεται να παραβλέπουν την πραγματικότητα ότι η πλειονότητα των ξένων επενδυτών αγοράζει ακίνητα σε μία εντελώς διαφορετική αγορά από αυτή των περισσότερων συνηθισμένων αγοραστών και συγκεκριμένα, νεόδμητα ακίνητα υψηλής ποιότητας ή παλαιά ακίνητα, υψηλής εμπορικής αξίας.

Οι επενδύσεις στη Θεσσαλονίκη παραμένουν ένα ουσιαστικό κίνητρο για νέες κατασκευές, υποστηρίζοντας μία αγορά ακινήτων που υπέστη πολλά πλήγματα την τελευταία 15ετία, συνεπεία της οικονομικής κρίσης. Χωρίς αυτές, πολλά οικοδομικά επαγγέλματα που είναι ζωτικής σημασίας για την οικονομία της χώρας, δεν θα ήταν βιώσιμα.

Και όπου ξένοι επενδυτές επιχειρούν στην προσιτή αγορά ακινήτων, μπορεί να ενισχυθούν περαιτέρω οι οικονομίες αυτές και οι πολίτες τους. Ως αποτέλεσμα, αυξάνεται η προσφορά των κατοικιών και αυξάνεται η προσφορά των ενοικιαζόμενων ακινήτων.

Ποιος ο λόγος για τον οποίο, στη Θεσσαλονίκη, παρά την αυξημένη ζήτηση για κατοικίες, η προσφορά παραμένει ανεπαρκής;

Η προσφορά των κατοικιών δεν είναι αρκετή για να καλύψει τις ζητήσεις των πολιτών για στέγαση, ιδιαίτερα της νεότερης γενιάς πολιτών.

Έχει αποδειχθεί στη πράξη, ότι πολλές από τις κατοικίες στην πόλη της Θεσσαλονίκης είναι κενές, γιατί πολλές από αυτές ανήκουν σε Τράπεζες, Δημόσιο, Φορείς του Δημοσίου και servicers.

Αυτά τα ακίνητα είναι αναξιοποίητα, φθείρονται από το χρόνο λόγω της μη λειτουργίας τους και κατά συνέπεια δεν συμβάλλουν στην τοπική κοινωνία. Παρά τις ευγενείς προθέσεις όλων των προαναφερόμενων ιδιοκτητών και διαχειριστών, δεν φαίνεται να έχει φθάσει σε ικανοποιητικό επίπεδο, μια συνετή ρευστοποίηση των ακινήτων.

Ο κυριότερος λόγος φαίνεται να είναι η έλλειψη επαρκούς μηχανισμού αντιμετώπισης ενός μεγάλου όγκου υπό διαχείριση ακινήτων.

Πολλές φορές βρίσκεται πρώτα ο αγοραστής, χωρίς να είναι ώριμα από νομικής και τεχνικής πλευράς τα ακίνητα. Διότι πολλά από τα ακίνητα αυτά πρέπει να τακτοποιηθούν πρώτα και μετά να εκδοθεί η σχετική βεβαίωση νομιμότητας. Η γραφειοκρατία, η έλλειψη επαρκών στοιχείων και ίσως η μη ικανοποιητική αμοιβή των εμπλεκομένων συνεργατών (νομικών και μηχανικών) να δημιουργεί μια χαοτική κατάσταση και συνάμα χρονοβόρα διαδικασία.

Και όλα αυτά έχουν μεγαλύτερο αντίκτυπο στη Θεσσαλονίκη, αφού οι αλλοδαποί επενδυτές είναι λιγότεροι σε σχέση με αυτούς της πόλης των Αθηνών και είναι συγκεκριμένης προέλευσης (Εβραίοι, Βαλκάνιοι, Τούρκοι). Οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι είναι πολίτες αυτής της πόλης και της ευρύτερης περιοχής της Μακεδονίας. Αυτό προκύπτει και από την περιορισμένη διαθέσιμη γη σε αστικές περιοχές, αφού η πόλη αναπτύχθηκε οριζόντια με ορεινή-δασική διαμόρφωση προς το βορρά και θαλάσσιο μέτωπο προς το νότο, αλλά και στη γραφειοκρατία και τις χρονοβόρες, δαπανηρές διαδικασίες χωροταξικού σχεδιασμού.

Τι προσελκύει Βαλκάνιους και Ισραηλινούς στη Θεσσαλονίκη; Πόσο σημαντικές για την αγορά ακινήτων της πόλης, είναι οι επενδύσεις Ισραηλινών;

Η Θεσσαλονίκη είναι το σπίτι ενός μεγάλου λιμανιού, μεγάλων Πανεπιστημίων και ενός μεγάλου αεροδρομίου, αποτελεί δε σημαντικό κέντρο για την ελληνική οικονομία.

Η αγορά ακινήτων, όπως έχει διαμορφωθεί σήμερα στην Ελλάδα, είναι μία ιδιαίτερα κερδοφόρα αγορά, που θέτει το έδαφος για πολλές επενδύσεις σε ακίνητα. Η κατάρρευση των τιμών στα αστικά κέντρα, λόγω της σοβαρής οικονομικής κρίσης, σε συνδυασμό με τη μεγάλη ανάπτυξη του τουρισμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, έχουν καταστήσει αυτές τις δύο πόλεις τόπο ευκαιριών. Τα τελευταία δύο χρόνια, πολλοί Βαλκάνιοι και Ισραηλινοί έχουν δείξει μεγάλο ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ακίνητα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, καθώς πρόκειται για μία επένδυση με πολύ υψηλή απόδοση (από τις υψηλότερες που μπορεί να βρει κανείς σε χώρες της ΕΕ), σε αντίθεση με την τρέχουσα κατάσταση στην Ισραήλ, όπου οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλές.

Το ενδιαφέρον μάλιστα των Ισραηλινών τον τελευταίο καιρό περιστρέφεται γύρω από την ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων, όπου αγοράζουν παλαιά γραφεία, ημιτελή ακίνητα καθώς και κάποια από τα ελάχιστα διαθέσιμα οικόπεδα. Στη συνέχεια, καταφέρνουν να αντλούν σημαντικές υπεραξίες, με τις τιμές πώλησης προς συμπατριώτες τους επενδυτές. Μερικοί όμως τα αγοράζουν για να τα κατοικούν οι ίδιοι με το συναισθηματισμό ότι η πόλη της Θεσσαλονίκης είναι η δεύτερη πατρίδα τους.

Η πόλη που κάποτε την κατοικούσαν στα δικά τους σπίτια και σήμερα έρχονται πάλι να τα ξαναβρούν!

H αγορά ακινήτων στην Θεσσαλονίκη έχει πολλές πιθανότητες να είναι μία καλή επενδυτική ευκαιρία ίσως και η καλύτερη στην Ελλάδα, αφού οι τιμές αγοράς, τόσο των παλαιών, όσο και των νέων ακινήτων έχουν μια ήπια γραμμική αύξηση. Και είναι απόλυτα εναρμονισμένη με τη θεωρία της αγοράς ακινήτων, όπου οι απότομες αυξητικές αλλαγές δημιουργούν μερικές φορές τις επονομαζόμενες στο λαό «φούσκες».

Tι συμφέρει περισσότερο, έναν πολίτη, μία οικογένεια, με μέσο εισόδημα, η αγορά ή η ενοικίαση κατοικίας;

Στην πραγματικότητα, οι αποφάσεις γίνονται πιο σαφείς λαμβάνοντας υπόψη την αναλογία τιμής-ενοικίου ακινήτων. Σήμερα η αναλογία τιμής προς ενοικίαση ακινήτων στη Θεσσαλονίκη είναι περίπου 20, που είναι γύρω από τον παγκόσμιο μέσο όρο.Για να το θέσω απλά, θα χρειαστείτε κατά μέσο όρο 20 χρόνια πληρωμές ενοικίου, για να αγοράσετε ένα ακίνητο στη Θεσσαλονίκη.

Αξίζει τότε να αγοράσει κάποιος ακίνητα στη Θεσσαλονίκη;

Στη Θεσσαλονίκη, η αγορά ενός ακινήτου μπορεί να είναι μία εξαιρετική ιδέα εάν σκοπεύετε να αγοράσετε μία κατοικία ή εάν ενδιαφέρεστε να επενδύσετε σε μία πόλη με πολλά υποσχόμενες προοπτικές ανάπτυξης. Η πλούσια ιστορία, η ζωντανή κουλτούρα και το σχετικά προσιτό κόστος διαβίωσης στη Θεσσαλονίκη, την καθιστούν ελκυστικό προορισμό για όσους αναζητούν μόνιμη κατοικία. Επιπλέον, η προβλεπόμενη οικονομική ανάπτυξη της πόλης θα μπορούσε να οδηγήσει σε υψηλότερες αξίες ακινήτων με την πάροδο του χρόνου, προσφέροντας δυνητικά σταθερή απόδοση της επένδυσης.

Υπάρχει όμως η ανάγκη για βελτίωση των υποδομών, που για πολλά χρόνια αποτελούν ανέκδοτο για τους κατοίκους αυτής της πόλης, κάτι απαραίτητο προκειμένου να μετασχηματιστεί η κτηματαγορά, για να προσαρμοστεί στις σύγχρονες ανάγκες για βιώσιμη ανάπτυξη.

Η εξέταση της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης φανερώνει ότι δυνητικά το επενδυτικό τοπίο μπορεί να περιγράφεται ως ευνοϊκό. Οι χαμηλές τιμές, οι προοπτικές επανάκαμψης που εμφανίζονται από την παρουσίαση δεικτών και ερευνών , αλλά και το αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, δίνουν ελπίδες για σταδιακή και ταχεία επανάκαμψη της κτηματαγοράς, με αξίες παρόμοιες των Αθηνών.

Ο χρόνος έχει τελειώσει και η ανατροπή του κλίματος μαρασμού είναι ζήτημα μείζονος σημασίας, για μία πόλη ιδιαίτερης γεωγραφικής θέσης, που για λόγους ιστορικούς και εθνικούς, πρέπει να είναι ισχυρή, παραγωγική και ακμάζουσα.

Η Θεσσαλονίκη, για όποιον μπορεί να δει, είναι μία πόλη μοντέρνα, πολλαπλώς αντιφατική και βαθιά μυστηριακή. Μπορείς να τη δεις τουριστικά, επιφανειακά, αλλά αν επιμείνεις, μπορείς να αφουγκραστείς τη μυστική πνευματική ζωή της, την ιερότητα, τη βοή της Ιστορίας, την εμμονή αλλά και τη δυναμικότητά της.

Για όποιον το καταλάβει θα μείνει, θα επενδύσει, θα ενσωματωθεί σε αυτήν την πληθυσμιακή ενότητα. «Κανείς δεν μένει χωρίς πατρίδα, όσο υπάρχει η Θεσσαλονίκη».

*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 14.01.2024