Το 2023 θα είναι χρονιά ορόσημο για το τεχνολογικό πάρκο ThessINTEC στην Περαία: τότε αναμένεται να εκδοθεί το Προεδρικό Διάταγμα που θα ανοίξει το δρόμο για να αρχίσει η κατασκευή των έργων υποδομής. Το σημαντικότερο στοίχημα που θα κρίνει την επιτυχία του εγχειρήματος είναι η προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων.
Προς το παρόν τα 35 εκατ. ευρώ από τα συνολικά 50 εκατ. ευρώ (70% του προϋπολογισμού) της Α’ φάσης προέρχονται από δημόσιους πόρους και συγκεκριμένα από το Ταμείο Ανάκαμψης. Ωστόσο, το μεγαλύτερο μέρος αυτών των χρημάτων θα διατεθούν για τα έργα υποδομής, καθώς απαιτείται να εκτελεστεί ένα μεγάλο αντιπλημμυρικό έργο για να είναι αξιοποιήσιμο το οικόπεδο του ThessINTEC.
Καταλυτικό ρόλο στη συγκέντρωση ιδιωτικών κεφαλαίων θα έχει η υπογραφή οριστικής συμφωνίας με τους Ισραηλινούς developers, που θα «ξεκλειδώσει» ιδιωτικά κεφάλαια 15 εκατ. ευρώ. Τον περασμένο Μάιο υπογράφηκε ένα μνημόνιο συμφωνίας και τα δύο μέρη διαπραγματεύονται πλέον το κείμενο της οριστικής συμφωνίας που εκτιμάται ότι μπορεί να υπογραφεί τους επόμενους μήνες.
Επίσης εξασφαλίστηκε χρηματοδότηση 2,5 εκατ. ευρώ από το ΕΚΕΤΑ, χρήματα που θα προέλθουν από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Υπό τον όρο να χρηματοδοτηθεί από ιδιωτικά κεφάλαια
Η χρηματοδότηση του έργου από ιδιωτικά κεφάλαια ήταν η βασική προϋπόθεση για την παραχώρηση του παραθαλάσσιου οικοπέδου των 760 στρεμμάτων από το δημόσιο, μέσω της Αλεξάνδρειας Ζώνης Καινοτομίας. «Αν το έργο δεν αποδείξει έμπρακτα τη βιωσιμότητα του προσελκύοντας ιδιωτικά κεφάλαια για τη χρηματοδότησή του, εντός διετίας, αυτός είναι ο χρονικός ορίζοντας που θέτουμε, το οικόπεδο θα επιστρέψει στο ελληνικό Δημόσιο» έλεγε τον Σεπτέμβριο του 2019 από το βήμα της ΔΕΘ ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης.
«Δεν πρόκειται να πάρουμε ούτε ένα ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, αν δεν έχουμε τα πρώτα χρήματα από τους πελάτες μας» επισημαίνει ο επικεφαλής του εγχειρήματος, Νίκος Ευθυμιάδης, διευκρινίζοντας ότι όλες οι εκταμιεύσεις θα γίνονται ταυτόχρονα. «Όπως θα απελευθερώνονται τα κονδύλια του Ταμείου Ανάκαμψης θα εκταμιεύονται και τα χρήματα των Ισραηλινών και του ΕΚΕΤΑ».
Με δεδομένο ότι μέχρι και το τέλος του 2025 θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί όλες οι επενδύσεις από το Ταμείο Ανάκαμψης, το ίδιο θα πρέπει να συμβεί και με την πλευρά των ισραηλινών επενδυτών.
Η προθεσμία της διετίας και ο όρος βιωσιμότητας
Τον Μάιο του 2020 πέρασε μία τροπολογία στο Ν.4690 που αποσαφήνισε τους όρους που έβαλε το δημόσιο ως προς τις προθεσμίες και τη χρηματοδότηση του ThessINTEC.
Καταρχάς η προθεσμία των δύο ετών μετρά αντίστροφα «από την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης έγκρισης για την ανάπτυξη του επιχειρηματικού πάρκου σύμφωνα με το άρθρο 47 του ν. 3982/2011». Πού βρισκόμαστε σήμερα; Εν αναμονή της έκδοσης Προεδρικού Διατάγματος για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο του πάρκου. Μετά την έκδοσή του ΠΔ -ήδη το κείμενο έχει σταλεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας και οι εκτιμήσεις είναι ότι θα επικυρωθεί μέχρι τις αρχές του επόμενου έτους- θα ακολουθήσει η υπουργική απόφαση που θα δίνει τον χαρακτηρισμό «επιχειρηματικό πάρκο» στο ThessINTEC. Με αυτά τα δεδομένα η προθεσμία που έδωσε το δημόσιο θα εξαντληθεί το 2025.
Σε αυτό το διάστημα, όπως ορίζει ο νόμος η ΕΑΝΕΠ θα πρέπει να αποδείξει τη βιωσιμότητα του έργου «με την προσέλκυση ιδιωτικών χορηγιών και κεφαλαίων για τη συγχρηματοδότησή του που θα πρέπει να καλύπτουν τουλάχιστον το 5% του προϋπολογισμού της Α΄ φάσης του έργου».
Αρχικά ο προϋπολογισμός της Α’ φάσης -που αφορά στην οικοδόμηση του 10% του οικοπέδου, δηλαδή 23.000 τ.μ.- είχε εκτιμηθεί περίπου στα 70 εκατ. ευρώ, πλέον ΦΠΑ. Άρα, με βάση όσα ορίζει η διάταξη του νόμου, η βιωσιμότητα αποδεικνύεται αν συγκεντρωθούν ιδιωτικά κεφάλαια 3,5 εκατ. ευρώ. Όπως θα δούμε παρακάτω ο όρος αυτός καλύπτεται.
Από πού προέρχονται τα κεφάλαια
«Το έργο δεν κόστισε ούτε ένα ευρώ στο κράτος. Μέχρι σήμερα το περίπου 1,5 εκατ. ευρώ που ξοδέψαμε για μελέτες και λειτουργικά προήλθε από ιδιωτικά κεφάλαια» εξηγεί ο κ. Ευθυμιάδης. Σύμφωνα με τον ίδιο «στο τραπέζι» υπάρχουν σήμερα 55 εκατ. για την ανάπτυξη της Α’ φάσης του ThessINTEC. «Δηλαδή, είμαστε έτοιμοι πριν την άδεια, πριν καν αρχίσει να μετρά ο χρόνος των δύο ετών και βρήκαμε πολύ περισσότερη πελατεία από ότι μπορούμε να εξυπηρετήσουμε». Ας δούμε πώς προκύπτουν αυτά τα ποσά, ποια θα προέλθουν από δημόσιους πόρους και ποια από ιδιωτικά κεφάλαια.
Μετοχικό κεφάλαιο: Το μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας ανάπτυξης τους επιχειρηματικού πάρκου (ΕΑΝΕΠ) ορίστηκε στις 200.000 ευρώ, με συμμετοχή 58% ιδιωτών και 42% δημόσιων φορέων. Όλοι οι ιδιώτες μέτοχοι κατέχουν ποσοστό έως 1%-2% για να διασφαλιστεί ότι δεν θα «καπελώσουν» τους φορείς του δημοσίου (πανεπιστήμια, δήμος Θερμαϊκού κ.λπ.), που έχουν μεγαλύτερα ποσοστά.
Δωρεές: Όλοι οι ιδιώτες μέτοχοι είναι ταυτόχρονα και δωρητές. Το ποσό της δωρεάς που κατέβαλλαν είναι έως και δεκαπλάσιου σε σχέση με αυτό που εισέφεραν στο μετοχικό κεφάλαιο. Σύμφωνα με τον κ. Ευθυμιάδη οι δωρεές είναι της τάξης των 3 εκατ. ευρώ. Στον τελευταίο ισολογισμό της ΕΑΝΕΠ το σύνολο του ενεργητικού είναι στα 1,2 εκατ. ευρώ, δηλαδή αφαιρούμενου του μετοχικού κεφαλαίου απομένει 1 εκατ. ευρώ στα ταμειακά διαθέσιμα. Όπως διευκρινίστηκε στη «ΜτΚ» υπάρχει ένα υπόλοιπο αδιάθετων μετοχών 12%, που κατέχει ως θεματοφύλακας ο Σύνδεσμος Βιομηχανιών Ελλάδος. Η διάθεση αυτού του ποσοστού σε ιδιώτες, σε δεύτερο χρόνο, θα συνοδευτεί και από το αντίστοιχο ποσό δωρεών, που κατ’ αναλογία θα φτάσει τα 2,4 εκατ. ευρώ. Επίσης το ThessINTEC έχει ανοικτούς διαύλους επικοινωνίας με Ιδρύματα κοινωφελούς χαρακτήρα, που πιθανώς να στηρίξουν το εγχείρημα σε επόμενη φάση.
Ταμείο Ανάκαμψης: Το εγχείρημα θα χρηματοδοτηθεί με έως και 35 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, δηλαδή από κοινοτικά κονδύλια. «Ήταν μία ανταγωνιστική διαδικασία, διαγωνιστήκαμε και έπρεπε να αποδείξουμε τη βιωσιμότητα του πρότζεκτ» σημειώνει ο κ. Ευθυμιάδης.
ΕΚΕΤΑ: Το Εθνικό Κέντρο Έρευνας και Τεχνολογικής Ανάπτυξης θα χρηματοδοτηθεί επίσης από το Ταμείο Ανάκαμψης αλλά και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων με 34 εκατ. ευρώ για να επεκτείνει τις υποδομές του, πέρα από τις υπάρχουσες στη Θέρμη, και σε άλλες περιοχές. Μεταξύ αυτών είναι και το ThessINTEC, με το οποίο έχει υπογραφεί προσύμφωνο σε συμβολαιογράφο για τη μεταβίβαση δικαιώματος επιφανείας για 11.000 τ.μ., έναντι ποσού 2.530.000 ευρώ.
Ισραηλινοί: Η ισραηλινή εταιρεία ανάπτυξης τεχνολογικών πάρκων BaseCamp σε συνεργασία με το fund JTLV σκοπεύουν να δημιουργήσουν εντός του ThessINTEC ένα «πάρκο μέσα στο πάρκο», με κτίρια 70.000 τ.μ., και να εγκαταστήσουν εκεί δικούς τους πελάτες. Η πρόθεσή τους αυτή έχει αποτυπωθεί σε ένα μνημόνιο συνεργασίας που υπογράφηκε τον περασμένο Μάιο, για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων επιφανείας για 55 χρόνια, με δυνατότητα επέκτασης της συμφωνίας για άλλα 20 χρόνια και απόκτησης δικαιωμάτων για άλλα 40.000 τ.μ. Αυτή την περίοδο τα δύο μέρη διαπραγματεύονται τους τελικούς όρους της συμφωνίας. Σύμφωνα με τον κ. Ευθυμιάδη οι Ισραηλινοί θα καταβάλλουν 15 εκατ. ευρώ, στο ίδιο διάστημα που θα γίνονται οι εκταμιεύσεις από το Ταμείο Ανάκαμψης, και στη συνέχεια ποσοστό (έως και 10%) επί του τζίρου τους. Μένει να καθοριστεί το ποιοι όροι θα τεθούν από την πλευρά τους οι Ισραηλινοί. Υπό συζήτηση είναι, για παράδειγμα, το αν οι Ισραηλινοί θα έχουν να αντιμετωπίσουν ανταγωνισμό από άλλους developers ή θα έχουν την αποκλειστικότητα για κάποια χρόνια, αν θα έχουν προτεραιότητα στην εγκατάσταση μεμονωμένων πελατών της ΕΑΝΕΠ ThessINTEC κ.ά. Η οριστική συμφωνία εκτιμάται ότι θα έχει υπογραφεί μέχρι το τέλος του έτους. Σημειώνεται ότι η Basecamp έχει αναπτύξει το τεχνολογικό πάρκο Gav-Yam Negev Tech Park σε μια σύμπραξη με το πανεπιστήμιο Ben Gurion και τον δήμο Be’er Sheva, όπου στεγάζονται κορυφαίες τεχνολογικές εταιρείες όπως ΙΒΜ, Nvidia, Oracle και Wix.
Οι δύο φάσεις του έργου
Το αρχικό σχέδιο προέβλεπε ότι στην Α’ φάση του έργου η ΕΑΝΕΠ θα κτίσει τα δικά της κτίρια στο 10% του οικοπέδου, και στη Β’ φάση θα διαθέσει δικαιώματα επιφανείας για το υπόλοιπο 90% σε ιδιωτικές εταιρείες και developers για τη δημιουργία δικών τους κτιρίων. Εφόσον οριστικοποιηθεί η συμφωνία για την πώληση δικαιωμάτων επιφανείας στους Ισραηλινούς, οι δύο φάσεις ανάπτυξης του πάρκου θα προχωρούν ταυτόχρονα, δηλαδή το ThessINTEC θα είναι ήδη ένα βήμα μπροστά από το σχεδιασμό του.
Ο αρχικός προϋπολογισμός της Α’ φάσης του έργου έχει περιοριστεί από τα 70 εκατ. ευρώ στα 50 εκατ. ευρώ και τα τετραγωνικά που θα κτιστούν από 23.000 σε 13.000 τ.μ. «γιατί θέλουμε να ξεκινήσουμε γρήγορα, να σηκώσουμε τη ‘σημαία’ του ThessINTEC. Aργότερα θα κτίσουμε και το υπόλοιπο της Α’ φάσης».
Τα πρώτα χρόνια από τη σύλληψη της ιδέας, είχαν υπογραφεί μνημόνια συνεργασίας με εταιρείες, δηλωτικά της στήριξης και της πρόθεσης τους να εγκατασταθούν μελλοντικά στο τεχνολογικό πάρκο. Πλέον ο κ. Ευθυμιάδης υποστηρίζει ότι υπάρχουν ήδη 100 οι εταιρείες που ενδιαφέρονται να εγκατασταθούν στα κτίρια της Α’ φάσης, αλλά επί του παρόντος δεν είναι προτεραιότητα η υπογραφή νέων μνημονίων. Προτεραιότητα είναι «να μπουν μπουλντόζες» όπως το θέτει ο επικεφαλής του ThessINTEC.
Τα επόμενα βήματα
Πριν από τις «μπουλντόζες» θα πρέπει να εκδοθεί το Προεδρικό Διάταγμα για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο του ThessINTEC. Tο σχέδιο του ΠΔ έχει ήδη σταλεί στο ΣτΕ. Αν τελικά εκδοθεί στις αρχές του 2023, αμέσως μετά μπορούν να αρχίσουν τα έργα υποδομής στο σύνολο του οικοπέδου -και όχι μόνο στο τμήμα που θα οικοδομηθεί στην Α’ φάση- καθώς έχουν ήδη γίνει όλες οι σχετικές μελέτες.
Το παραθαλάσσιο οικόπεδο των 760 εκατ. ευρώ, που αποτιμήθηκε από την PwC στα 6,7 ευρώ, αποδείχθηκε ότι χρειάζεται πολλή δουλειά για να μετατραπεί το έλος σε οικόπεδο έτοιμο να υποδεχτεί τις πρώτες επιχειρήσεις. Τα έργα υποδομής θα απορροφήσουν σχεδόν 25 εκατ. ευρώ, κυρίως γιατί χρειάζεται να γίνει ένα μεγάλο αντιπλημμυρικό έργο ώστε τα νερά να καταλήγουν στη θάλασσα. «Αρχικά υπολογίζαμε ότι θα χρειαζόταν 3 εκατ. ευρώ για τη διαμόρφωση του αναγλύφου. Αν δεν είχαμε πελατεία, δεν θα κάναμε ένα τόσο μεγάλο έργο. Αλλά ο χρόνος τρέχει και η καινοτομία δεν μπορεί να περιμένει» σημειώνει ο κ. Ευθυμιάδης.
Τα έργα υποδομής υπολογίζεται ότι θα ολοκληρωθούν σε 12-16 μήνες και στη συνέχεια θα ακολουθήσει η φάση της οικοδόμησης. Το 2023 «θα μπουν μπουλντόζες» ταυτόχρονα, για α) τα κτίρια της α’ φάσης του ThessINTEC που θα στεγάσουν τα έξι mega projects της Α’ φάσης β) τα νέα κτίρια του ΕΚΕΤΑ και γ) για το πάρκο της Basecamp διαβεβαιώνει o κ. Ευθυμιάδης.
Χίλιοι εργαζόμενοι
«Το 2025 θα λειτουργούν οι πρώτες εταιρείες με τους πρώτους χίλιους εργαζόμενους. Το υπόσχομαι!» λέει με βεβαιότητα. Την ίδια βεβαιότητα είχε στα πρώτα βήματα του σχεδίου, όταν έλεγε ότι στο τέλος του 2023 το πάρκο θα είναι εν λειτουργία. «Πραγματικά μπορούσαν να τελειώσουν οι υποδομές το 2023. Έπρεπε κάποιες άδειες να βγουν πιο μπροστά αλλά καθυστέρησαν» μας λέει, φέρνοντας ως παράδειγμα τους έξι μήνες που χρειάστηκαν για να κρίνει Κομισιόν ότι η παραχώρηση του οικοπέδου δεν είναι κρατική ενίσχυση και να προχωρήσουν στη συνέχεια οι υπόλοιπες διαδικασίες. «Δεν έχει ξαναγίνει ο ιδιωτικός τομέας να αναλάβει την πρωτοβουλία να κάνει αυτό που ο δημόσιος θα έπρεπε να είχε κάνει 20 χρόνια πριν» επισημαίνει. Το όραμά του είναι από αυτή τη «συγκατοίκηση» ερευνητών και εταιρειών στα ίδια εργαστήρια να προκύψουν καινοτόμα προϊόντα και ολοένα και περισσότερες συνεργασίες, όσο θα πληθαίνουν οι ένοικοι του ThessIntec.
Όλα αυτά, υπό την προϋπόθεση ότι όλα θα εξελιχθούν χωρίς απρόοπτα, είτε από πλευράς διαδικασιών του δημοσίου είτε από την πλευρά των ιδιωτών επενδυτών. Ως προς το πρώτο, μέχρι σήμερα το δημόσιο κινήθηκε με ταχύτατες διαδικασίες για τα ελληνικά δεδομένα. Ως προς το δεύτερο, η διοίκηση του ThessINTEC αισιοδοξεί, με βάση τα προσύμφωνα με το ΕΚΕΤΑ και την BaseCamp αλλά και τις συμφωνίες που κυοφορούνται με άλλες εταιρείες.
*Δημοσιεύθηκε στη "ΜτΚ" στις 04.09.2022