logo
Εφημερίδα Μακεδονία της Θεσσαλονίκης - Η καθημερινή σας ενημέρωση
100 χρόνια (1911-2011) Εφημερίδα Μακεδονία

«Ασανσέρ» οι νέες αντικειμενικές τιμές χιλιάδων ακινήτων

Στην κατηγορία: Οικονομία
Ημερομηνία: 14/04/2013
Σελίδα εκτύπωσης

Μέσα στο καλοκαίρι αναμένεται ότι θα αλλάξει ο χάρτης των αντικειμενικών αξιών, με βάση τις οποίες θα υπολογιστεί ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων το 2014, αλλά και όλες οι υπόλοιπες επιβαρύνσεις στην οικοδομή (όπως για παράδειγμα το ΤΑΠ, που πληρώνεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ).
 

Google Adsense Center

Του Γιώργου Παππού

Η διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών, που αποτελεί και μνημονιακή υποχρέωση, κρύβει όμως και παγίδες, καθώς, παρά όσα ακούγονται και γράφονται για την ανάγκη μεγάλης μείωσης των τιμών ζώνης (επειδή οι εμπορικές τιμές έχουν υποχωρήσει σε σχέση με τα επίπεδα του 2007), η αλήθεια είναι ότι αυτή η εικόνα δεν αφορά όλη την Ελλάδα, αλλά μόνο τις αποκαλούμενες «ακριβές περιοχές», με ορατό το ενδεχόμενο αύξησης των αντικειμενικών αξιών στις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας και στις «λαϊκές» συνοικίες της Αττικής.

ΑΠΟ ΠΟΥ ΞΕΚΙΝΑ ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ
Όλα ξεκινούν από τον στρεβλό τρόπο, με τον οποίο ορίστηκαν οι τιμές ζώνης το 2007: επειδή τότε οι εμπορικές τιμές «φούσκωναν» μέσα στη δίνη του κατασκευαστικού «οργασμού» και των φθηνών στεγαστικών δανείων, η κυβέρνηση αποφάσισε να «προστατέψει» τους ιδιοκτήτες των αποκαλούμενων «λαϊκών περιοχών» της πρωτεύουσας και της περιφέρειας, μεταφέροντας το βάρος των αυξήσεων που έγιναν εκείνη την περίοδο στις αντικειμενικές αξίες των αποκαλούμενων «ακριβών περιοχών».
Το αποτέλεσμα ήταν η «ψαλίδα» μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών να ανοίξει έως και 100% στην πρώτη περίπτωση, ενώ αντιθέτως έκλεισε ακόμη και κάτω από το 10% στις ακριβές περιοχές.
Η απόλυτη στρέβλωση καταγράφηκε στα εμπορικά ακίνητα, καθώς τότε το υπουργείο Οικονομικών αποφάσισε να εφαρμόσει «παραφουσκωμένους» συντελεστές εμπορικότητας, εκτινάσσοντας έτσι στα ύψη τις αντικειμενικές αξίες στην επαγγελματική στέγη -ενώ είχε ήδη αρχίσει, όμως, να παρατηρείται κόπωση στις εμπορικές τιμές των επαγγελματικών ακινήτων...

Οι αλλαγές που έρχονται
Έξι χρόνια μετά την τελευταία μείζονα παρέμβαση του υπουργείου Οικονομικών και με την οικοδομή να βρίσκεται προ πολλού σε κρίση, με τις μεταβιβάσεις ακινήτων να καταγράφουν βουτιά χρόνο με τον χρόνο και με τα εισοδήματα να έχουν συρρικνωθεί θεαματικά, η κυβέρνηση υποχρεώνεται -όχι μόνον από το μνημόνιο, αλλά κυρίως από τη σκληρή πραγματικότητα- να αναπροσαρμόσει τις τιμές ζώνης στα νέα δεδομένα.
Ποια είναι αυτά τα δεδομένα; Με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), οι εμπορικές τιμές σε όλη την Ελλάδα έχουν υποχωρήσει κατά 26% από το 2007 έως σήμερα, με τη μεγαλύτερη πτώση να καταγράφεται σε προ πενταετίας ακίνητα (29%) και την πτώση στα νεόδμητα να διαμορφώνεται στο 22%. Στην Αθήνα η πτώση των εμπορικών τιμών είναι της τάξης του 27%, στη Θεσσαλονίκη στο 33% και σε όλες τις άλλες μεγάλες πόλεις της Ελλάδας περί το 24%.

Η ΑΛΛΗ ΟΨΗ ΤΟΥ ΝΟΜΙΣΜΑΤΟΣ
Με βάση τα παραπάνω δεδομένα θα περίμενε κάποιος ότι ανάλογη θα είναι και η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Όμως, αυτή είναι μόνον η μία όψη του νομίσματος και αφορά κυρίως τις περιοχές όπου η πτώση των εμπορικών τιμών έχει ως αποτέλεσμα οι αντικειμενικές αξίες να διαμορφώνονται πλέον έως και 30% υψηλότερα (π.χ., στην παραλιακή ζώνη της Αθήνας, στο Παλαιό Ψυχικό ή στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης), συμπαρασύροντας έτσι προς τα πάνω όλους τους φόρους κατοχής ακινήτων.
Η άλλη όψη του νομίσματος αφορά τις περιοχές όπου, παρά την πτώση των εμπορικών τιμών, οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, με πλέον χαρακτηριστικό παράδειγμα τα νησιά των Κυκλάδων.

Η ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΔΙΚΛΕΙΔΑ
Η ασφαλιστική δικλείδα για την αποφυγή νέων επιβαρύνσεων «από το παράθυρο» φαίνεται πως θα είναι η πρόβλεψη πολιτικής παρέμβασης στο πόρισμα της επιτροπής που συγκροτήθηκε στο υπουργείο Οικονομικών.
Σύμφωνα με την επίμαχη απόφαση, που υπογράφει ο υπουργός Οικονομικών, κ. Γ. Στουρνάρας, μέχρι τη δημιουργία της Τράπεζας Πληροφοριών Αξιών Ακινήτων και την καταγραφή σε αυτήν ικανού αριθμού πληροφοριών απ’ όλη την Ελλάδα, που θα αξιοποιούνται για την αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η Κεντρική Επιτροπή Καθορισμού Αντικειμενικών Αξιών θα προχωρήσει στις ακόλουθες (άμεσες) ενέργειες:
1. Αναγωγή των τιμών που παρήγαγαν οι επιτροπές του 2005 (οι τελευταίες επιτροπές που βασίστηκαν σε πρωτογενή στοιχεία), με εφαρμογή των παραπάνω δεικτών μεταβολής σε σημερινές αξίες.
2. Αναγωγή των τιμών που παρήγαγε η υπηρεσία, ομογενοποιώντας συνολικά στην επικράτεια τις τιμές που παρήγαγαν οι επιτροπές του έτους 2005.
3. Αναγωγή των τιμών που έχουν συλλέξει και παράξει με την ισχύουσα διαδικασία οι εν ενεργεία επιτροπές από το 2009 και μετά, με την εφαρμογή και σ’ αυτές δεικτών μεταβολής.
4. Σύνθεση των παραπάνω τιμών σε νέες, αναπροσαρμοσμένες τιμές ζώνης
5. Έλεγχο των τιμών που θα προκύψουν, με αντιπαραβολή με τις εκτιμήσεις του έτους 2012.
Από τα παραπάνω προκύπτει ότι ως βάση υπολογισμού των μεταβατικών αντικειμενικών αξιών θα είναι τα πορίσματα των παλαιών και των νέων επιτροπών του υπουργείου Οικονομικών σε σχέση με τις εμπορικές τιμές -αν και καθοριστικός παράγοντας θα είναι οι εκτιμήσεις για τις τρέχουσες τιμές.


«Όλα γίνονται με μόνο στόχο τις εισπράξεις»

«Οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες γίνονται για να καλυφθεί το κενό των 3,2 δισ. ευρώ στα έσοδα και όχι για να εξορθολογιστεί το σύστημα ή για να δοθεί ώθηση στον κλάδο των ακινήτων».
Σε αυτό το συμπέρασμα καταλήγουν, μιλώντας στη «ΜτΚ», παράγοντες της αγοράς -κατασκευαστές, ιδιοκτήτες και μεσίτες. Όλοι τους, πάντως, συμφωνούν ότι, αν μη τι άλλο, οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να μειωθούν και να αντιπροσωπεύουν τις εμπορικές τιμές.

ΤΙ ΠΡΟΚΑΛΕΙ ΤΙΣ ΣΤΡΕΒΛΩΣΕΙΣ
Η αγορά ακινήτων παραμένει «στον πάγο» τα τελευταία τρία χρόνια, με αποτέλεσμα οι τιμές προσφοράς προς τους εν δυνάμει αγοραστές να είναι πολύ χαμηλότερες από τις εμπορικές -και αυτό να δημιουργεί μια σειρά από στρεβλώσεις.
Είναι χαρακτηριστικό το παράδειγμα που αναφέρει, μιλώντας στη «ΜτΚ», ο αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, κ. Κώστας Γεωργάκος: επαγγελματική στέγη στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, με αντικειμενική αξία 850.000 ευρώ, διατέθηκε προς πώληση σε τιμή κάτω από 80.000 ευρώ, λόγω επείγουσας ανάγκης για ρευστό. Καθώς οι φόροι προσδιορίζονται, ωστόσο, με βάση την αντικειμενική αξία, ο αγοραστής θα έδινε 80.000 ευρώ στον ιδιοκτήτη και 100.000 στην εφορία!
«Σε πολλές περιπτώσεις, η αντικειμενική αξία είναι διπλάσια ή ακόμη και τριπλάσια της πραγματικής τιμής», σημειώνει ο κ. Γεωργάκος. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης μπορεί να πωλείται προς 700-900 ευρώ/ τετρ. μ., ενώ η αντικειμενική αξία του είναι στα 1.600 ευρώ/ τετρ. μ. Οι διαφορές είναι ακόμη μεγαλύτερες στα επαγγελματικά ακίνητα: χώροι γραφείων στη Θεσσαλονίκη, που πωλούνται προς 1.000-1.200 ευρώ/ τετρ. μ., έχουν αντικειμενική αξία 2.000-2.5000 ευρώ/τετρ. μ.
Την ίδια στιγμή, επαγγελματική στέγη στην ανατολική Θεσσαλονίκη, με εμπορική αξία περί τις 200.000 ευρώ, σήμερα έχει αντικειμενική αξία 650.000 ευρώ -δηλαδή, η διαφορά της αντικειμενικής με την εμπορική αξία επιβαρύνει τον αγοραστή με επιπλέον φόρο 45.000 ευρώ!

ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΕΣ «Όποιος αποφασίσει αυξήσεις, ζει σε άλλη χώρα...»
 «Όποιες αλλαγές κι αν γίνουν στο σύστημα αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να έχουν διορθωτικό χαρακτήρα, εξομοιώνοντας τις αντικειμενικές με τις εμπορικές αξίες», τονίζει από την πλευρά του ο πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βόρειου Ελλάδος, κ. Ιωάννης Παγώνης. «Όποιος αποφασίσει αυξήσεις, σημαίνει ότι ζει σε άλλη χώρα» λέει χαρακτηριστικά.
«Μέχρι να οριστικοποιηθούν οι αποφάσεις για τον επαναπροσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών, θεωρείται δεδομένο ότι η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να είναι παγωμένη -όμως, ένας εξορθολογισμός των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να δώσει κάποιο έναυσμα στους πιθανούς αγοραστές», εκτιμά ο πρόεδρος του συνδέσμου. Κι αυτό γιατί, μετά και τις αποφάσεις για «κούρεμα» των καταθέσεων στις κυπριακές τράπεζες, οι αποταμιευτές δεν αισθάνονται το ίδιο ασφαλείς και είναι πιθανόν να στραφούν στην παραδοσιακά πιο σίγουρη επένδυση: το ακίνητο.
Σε αυτό συμφωνεί και ο κ. Γεωργάκος, σημειώνοντας ότι, με τις σημερινές συνθήκες, υπάρχουν πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες, που σε λίγα χρόνια θα αποδώσουν υπεραξίες.

ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ «Βγάλτε το τελευταίο μηδενικό από την τιμή -πάλι δεν θα βρείτε αγοραστές…»
«Βάλτε μια αγγελία πώλησης και παραλείψτε το τελευταίο μηδενικό στην τιμή. Είμαι σίγουρος ότι και πάλι δεν θα χτυπήσει το τηλέφωνο…» σχολιάζει δηκτικά, μιλώντας στη «ΜτΚ», ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων, κ. Στράτος Παραδιάς. Παράλληλα, προτείνει κάτι δραστικό: οριζόντια μείωση 40% στις αντικειμενικές αξίες όλων των ακινήτων!
Όπως υποστηρίζει, το ίδιο είχε συμβεί και στις αρχές της δεκαετίας του 1990, όταν οι αντικειμενικές αξίες ήταν πολύ υψηλές και ουδείς αγόραζε: «Με τη δραστική μείωση των αντικειμενικών τιμών, η αγορά άρχισε και πάλι να λειτουργεί» εξηγεί. Ωστόσο, είναι μάλλον απαισιόδοξος γι’ αυτήν τη νέα προσπάθεια της κυβέρνησης να διορθώσει τις αστοχίες του συστήματος -όπως, για παράδειγμα, η αντικειμενική να είναι 500 ευρώ/ τετρ. μ., όταν το κατασκευαστικό κόστος ξεπερνάει τα 1.200 ευρώ/ τετρ. μ.
«Κάθε αλλαγή στη φορολογία γίνεται για να αυξηθούν τα δημόσια έσοδα. Μέχρι σήμερα, οι αντικειμενικές αξίες ήταν ένα ‘πολιτικό μέγεθος’ -διατηρούνταν πολύ χαμηλά σε φτωχές περιοχές, για λόγους πολιτικών συσχετισμών. Αν γινόταν εξορθολογισμός, αυτό μοιραία θα οδηγούσε σε αυξήσεις σε αυτές τις περιοχές» προσθέτει, εκτιμώντας ότι αυτό που τελικώς θα συμβεί τον Ιούλιο θα είναι «μια τρύπα στο νερό»...
Βασικό αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ παραμένει και η κατάργηση του συντελεστή εμπορικότητας για τα επαγγελματικά ακίνητα, καθώς οι πάλαι ποτέ εμπορικοί δρόμοι έχουν γεμίσει με εγκαταλειμμένα καταστήματα -σε διαφορετική περίπτωση, όσοι τα νοικιάζουν έχουν λαμβάνειν ενοίκια πολλών μηνών… Η πρόταση που κατέθεσε η ΠΟΜΙΔΑ ζητεί να μειωθούν με υπουργική απόφαση κατά 40% οι τιμές ζώνης, να μειωθούν κατά 50% όλοι οι συντελεστές εμπορικότητας και να αυξηθούν κατά 20% οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας των απαξιωμένων παλαιών κτιρίων.
ΣΟΦΙΑ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΙΔΟΥ

Οικονομία

Αξιολόγηση

Αριθμός αξιολογήσεων: 2
Τρέχουσα αξιολόγηση: 5

1 είναι η χαμηλότερη και 5 είναι η υψηλότερη τιμή που μπορείτε να δώσετε.

 

Σχόλια

Δεν υπάρχουν σχόλια.

Προσθήκη Σχολίου
Κωδικός captcha
Παρασκευή 26 Δεκεμβρίου 2014

AthinaikiCorporate

Συμβούλιο Απόδημου Ελληνισμού
Εκδηλώσεις
Adore
Ταξίδια
The Book